Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Что лучше дарственная или договор купли-продажи?

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью – одни из самых рис­ко­ван­ных опе­ра­ций с иму­ще­ством. Заклю­чая их, мно­гие люди не подо­зре­ва­ют, что это не толь­ко воз­мож­ность сво­бод­но рас­по­ря­жать­ся новой квар­ти­рой или авто­мо­би­лем, но еще и голов­ная боль с под­го­тов­кой доку­мен­тов. Каза­лось бы, зачем вооб­ще оформ­лять пере­ход недви­жи­мо­сти от одно­го род­ствен­ни­ка к дру­го­му? Но совре­мен­ные реа­лии тако­вы, что подоб­ные сдел­ки все рав­но долж­ны совер­шать­ся в соот­вет­ствии с нор­ма­ми Граж­дан­ско­го Кодек­са.

Наи­бо­лее попу­ляр­ны­ми вида­ми сде­лок все­гда были два спо­со­ба пере­да­чи соб­ствен­но­сти – даре­ние и про­да­жа. Но боль­шин­ство из нас по-преж­не­му не видит раз­ни­цы меж­ду эти­ми дву­мя воле­вы­ми акта­ми. Так про­ис­хо­дит до тех пор, пока мы сами не стал­ки­ва­ем­ся с необ­хо­ди­мо­стью выбо­ра. Конеч­но же, каж­дый сам реша­ет для себя, что луч­ше – дар­ствен­ная или дого­вор куп­ли-про­да­жи. Тем не менее, оста­но­вим­ся на этом вопро­се подроб­нее.

Преж­де чем сде­лать выбор в поль­зу того или ино­го пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­ще­го доку­мен­та, рас­смот­рим пре­иму­ще­ства и недо­стат­ки каж­до­го из них в отдель­но­сти.

Особенности дарственной

Даре­ние – это вид сдел­ки, кото­рая чаще все­го заклю­ча­ет­ся меж­ду род­ствен­ни­ка­ми или близ­ки­ми людь­ми. Важ­но отме­тить, что пере­да­ча недви­жи­мо­сти в соб­ствен­ность в этом слу­чае про­ис­хо­дит на без­воз­мезд­ной осно­ве. Это зна­чит, что ода­ри­ва­е­мый полу­ча­ет квар­ти­ру или дом абсо­лют­но бес­плат­но и ниче­го не дол­жен давать быв­ше­му вла­дель­цу вза­мен. Все нюан­сы про­це­ду­ры стро­го опре­де­ле­ны гла­вой 32 ГК РФ.

Дар­ствен­ная, как и любой дру­гой дого­вор, име­ет свои плю­сы и мину­сы. Для срав­не­ния при­ве­дем самые важ­ные из них:

  • Воз­мож­ность уст­но­го оформ­ле­ния сдел­ки. Кро­ме того, даре­ние – одна из самых доступ­ных по оформ­ле­нию сде­лок, так как она не тре­бу­ет нота­ри­аль­но­го заве­ре­ния и госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции;
  • Отсут­ствие нало­го­об­ло­же­ния при даре­нии меж­ду близ­ки­ми род­ствен­ни­ка­ми. Во всех осталь­ных слу­ча­ях раз­мер НДФЛ будет состав­лять 13% от сто­и­мо­сти иму­ще­ства;
  • Воз­мож­ность рас­торг­нуть согла­ше­ние. Оспо­рить дого­вор мож­но, если на то есть осо­бые осно­ва­ния, преду­смот­рен­ные дей­ству­ю­щим зако­но­да­тель­ством. Одна­ко дари­тель не име­ет пра­ва ста­вить какие-либо усло­вия, каса­ю­щи­е­ся пере­хо­да пра­ва соб­ствен­но­сти;
  • Без­воз­мезд­ность. Ода­ря­е­мый не обя­зан ниче­го предо­став­лять вза­мен подар­ка, но при этом он полу­ча­ет пра­во рас­по­ря­жать­ся пода­рен­ным иму­ще­ством по сво­е­му усмот­ре­нию.

Особенности договора купли-продажи

Про­це­ду­ра про­да­жи или покуп­ки иму­ще­ства так­же име­ет свои харак­тер­ные осо­бен­но­сти, отли­ча­ю­щие ее от сдел­ки даре­ния. Преж­де все­го, это отчуж­де­ние соб­ствен­но­сти за опре­де­лен­ную пла­ту или воз­на­граж­де­ние. Но цена согла­ше­ния – это не еди­но­лич­ное реше­ние про­дав­ца. Она уста­нав­ли­ва­ет­ся по обо­юд­но­му согла­сию сто­рон, то есть, зара­нее обго­ва­ри­ва­ет­ся меж­ду вла­дель­цем и потен­ци­аль­ным поку­па­те­лем и ука­зы­ва­ет­ся в дого­во­ре куп­ли-про­да­жи.

Регу­ли­ру­е­мая ста­тьей 30 ГК РФ, сдел­ка по про­да­же иму­ще­ства име­ет сле­ду­ю­щие отли­чи­тель­ные чер­ты:

  • Обя­за­тель­ную упла­ту НДФЛ. Если иму­ще­ство нахо­ди­лось в соб­ствен­но­сти более 3 лет, про­це­ду­ра обла­га­ет­ся нало­гом в раз­ме­ре 13% от сто­и­мо­сти объ­ек­та;
  • Отсут­ствие огра­ни­че­ний по соста­ву участ­ни­ков. В дого­во­ре мож­но ука­зы­вать все, что не запре­ще­но граж­дан­ским зако­но­да­тель­ством;
  • Рас­це­ни­ва­ние при­об­ре­тен­но­го иму­ще­ства как сов­мест­но нажи­то­го, если поку­па­тель нахо­дит­ся в бра­ке. А это зна­чит, что куп­лен­ная квар­ти­ра или маши­на под­ле­жит раз­де­лу иму­ще­ства в слу­чае раз­во­да супру­гов.

Отличия

Раз­мыш­ляя над отчуж­де­ни­ем недви­жи­мо­го иму­ще­ства или авто­мо­би­ля, мы чаще все­го зада­ем себе вопрос – что луч­ше: дого­вор даре­ния или дого­вор куп­ли-про­да­жи. Если разо­брать­ся, то ста­нет ясно, что эти согла­ше­ния раз­ли­ча­ют­ся лишь несколь­ки­ми пара­мет­ра­ми:

  • Ценой сдел­ки. Про­да­жа иму­ще­ства обла­га­ет­ся подо­ход­ным нало­гом, как про­це­ду­ра с извле­че­ни­ем выго­ды, в раз­ме­ре 13%. Даре­ние под­чи­ня­ет­ся тем же пра­ви­лам, но лишь при усло­вии, что участ­ни­ки сдел­ки – не близ­кие род­ствен­ни­ки. Так, напри­мер, роди­те­лям не при­дет­ся пла­тить налог, если они захо­тят пода­рить квар­ти­ру детям;
  • Пер­спек­ти­ва­ми в слу­чае раз­де­ла иму­ще­ства. Оформ­ле­ние иму­ще­ства в виде покуп­ки авто­ма­ти­че­ски пере­не­сет его к кате­го­рии «сов­мест­но нажи­то­го в бра­ке», если у поку­па­те­ля есть муж или жена. Даре­ние же исклю­ча­ет воз­мож­ность супру­га пре­тен­до­вать на пода­рен­ную квар­ти­ру в слу­чае раз­во­да;
  • Спо­со­ба­ми рас­тор­же­ния. Если согла­ше­ние оформ­ле­но пра­виль­но, неза­ви­си­мо от того, даре­ние это или про­да­жа, рас­торг­нуть его будет не про­сто. Прав­да оспо­рить дого­вор куп­ли-про­да­жи несколь­ко про­ще – это воз­врат­ная сдел­ка, и рас­хо­ды на ее заклю­че­ние взыс­ки­ва­ют с поку­па­те­ля в судеб­ном поряд­ке. Для срав­не­ния: дар­ствен­ную мож­но обжа­ло­вать лишь в том слу­чае, если ода­ря­е­мый совер­шил пре­ступ­ле­ние про­тив дари­те­ля или чле­на его семьи.

Что лучше заключить

Что­бы сде­лать пра­виль­ный выбор, сле­ду­ет вни­ма­тель­но изу­чить плю­сы и мину­сы каж­дой сдел­ки. В первую оче­редь, задай­те себе вопрос – что будет, если про­це­ду­ру назо­вут ничтож­ной? Дого­вор могут при­знать недей­стви­тель­ным по при­чине под­ме­ны одной сдел­ки на дру­гую. Если согла­ше­ние меж­ду сто­ро­на­ми заклю­ча­ет­ся с целью замас­ки­ро­вать дру­гой вид пра­во­от­но­ше­ний, они обе риску­ют остать­ся ни с чем.

Пла­ни­руя пере­дать или полу­чить иму­ще­ство, необ­хо­ди­мо опре­де­лить, так ли важ­но для вас и дру­го­го участ­ни­ка полу­че­ние при­бы­ли. Если вы не гото­вы рас­стать­ся с маши­ной или квар­ти­рой на без­воз­мезд­ных усло­ви­ях, луч­ше соста­вить дого­вор куп­ли-про­да­жи и тща­тель­но про­ду­мать и ука­зать в нем пред­по­чти­тель­ную для вас и дру­гой сто­ро­ны цену. Важ­ную роль так­же игра­ет раз­мер нало­га: если сдел­ка заклю­ча­ет­ся меж­ду близ­ки­ми род­ствен­ни­ка­ми, выгод­нее будет офор­мить дар­ствен­ную, так как она не будет обла­гать­ся НДФЛ – тем более что оспо­рить дого­вор даре­ния гораз­до слож­нее, чем дого­вор куп­ли-про­да­жи.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments