Жилищный вопрос самый сложный и таит в себе не мало нюансов. В данной статье пойдет речь о правильном оформлении дарственной на квартиру близкому родственнику, вопросы налогообложения и регистрации договора дарения.
Дарственная на квартиру плюсы и минусы
При оформлении дарственной на квартиру близкому родственнику (сыну, дочери, внукам, племенникам) стоит взвесить все и принять правильное решение в зависимости от текущей ситуации. Как и любое юридическое действие – дарение таит в себе как положительные, так и отрицательные моменты, и при незнании всех нюансов в законодательстве можно все усложнить.
Плюсы дарственной на недвижимость:
- быстрое оформление, минимум процессуальных действий;
- возможность обхода «закона» — если вы владелец доли в квартире, вам ненужно согласие других собственников, как это требуется в случае купли – продажи;
- подаренная квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом и соответственно не будет подлежать разделу в случае бракоразводного процесса;
- освобождение от уплаты налога (только в случае передачи в дар близкому родственнику).
Минусы договора дарения
Там, где есть плюсы всегда есть и минусы, к явным недостаткам можно отнести:
- одаряемый должен уплатить 13% с оцененного имущества, кроме близких родственников;
- даритель может потребовать в дальнейшем отменить дарение, например, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- дарственную можно оспорить в судебном порядке заинтересованными лицами (например, в случае если будет доказано недееспособность дарителя).
Что лучше завещание или дарственная на квартиру
Чтобы легче разобраться в данном вопросе обратимся Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Как мы видим основное различие между завещанием и дарственной – это момент получения прав на имущество:
- договор дарения предполагает передачу имущества при жизни дарителя, в момент заключения договора и регистрации;
- завещание – только после смерти собственника.
Завещание можно в любой момент изменить по усмотрению завещателя, дарственную изменить нельзя.
Кроме того, в случае наследования – есть категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве:
- несовершеннолетние и нетрудоспособные дети;
- нетрудоспособные супруг или родители;
- нетрудоспособные иждивенцы.
В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа.
Так что же лучше завещание или дарственная на квартиру близкому родственнику?
Тут очень спорный вопрос, если близкий родственник проживает совместно с дарителем (наследодателем), то проще всего оформить при жизни дарственную на квартиру. Естественно при этом надо учитывать возможных будущих наследников, и их намерений. Квартирный вопрос порой может надолго разрушить отношения между родственниками, и здесь необходимо трезво оценить возможные проблемы.
Стоимость оформление дарственной на квартиру между родственниками
Договор дарения квартиры между близкими родственниками заключается очень часто, это связано не только с желанием подарить свое кровное имущество близкому родственнику при жизни, но и значительной простотой в переоформлении прав на недвижимость.
Еще один плюс такой сделки – послабление в налоговом законодательстве. Поскольку по договору одна из сторон получает доход, она обязано выплатить государству 13% от стоимости подаренной недвижимости. Но это правило не распространяется на близких родственников.
Список близких родственников освобождённые от уплаты налога при дарении квартиры на 2017 год, список:
- дети (биологические или приемные);
- родители (усыновители);
- братья и сестры (полнокровные и неполнокровные);
- супруг или супруга;
- бабушка и дедушка;
- внуки и внучки;
- правнуки и правнучки;
- прабабушки и прадедушки.
Соответственно такие категории родственников как – дяди и тети, племянники и племянницы, двоюродные братья и сестры не освобождаются от уплаты налога.
НДФЛ – налог при дарении недвижимости между родственниками в 2017 году
Согласно налоговому законодательству, налог на доход физических лиц (НДФЛ) должен обязательно взыскан с любого дохода кроме исключений. Различают резидентов и нерезидентов – в зависимости от количества дней проживания на территории России.
Как мы уже знаем не освобождаются от налога дальние родственники дарителя, и они обязаны по закону выплатить 13% от суммы полученного имущества.
Для определения суммы налога, необходимо знать рыночную стоимость недвижимости на момент заключения договора дарения. При этом с 1 января 2016 года работают новые правила исчисления рыночной и договорной стоимости подаренной квартиры или другой недвижимости.
Порядок расчета стоимости недвижимости с 1 января 2016 года для вычисления НДФЛ:
- рыночная стоимость квартиры должна соответствовать кадастровой стоимости;
- договорная стоимость подаренной квартиры не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости.
Исключения: если стоимость жилья меньше 1 млн. рублей, налог на договор дарения такой недвижимости не взымается.
Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости
Самый простой способ узнать кадастровую стоимость подаренной недвижимости – это заглянуть на официальный сайт Росреестра (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн»). Узнать необходимую информацию можно по кадастровому номеру квартиры или дома, а также по адресу объекта недвижимости.
Заказать выписку с кадастрового паспорта
На данный момент доступны следующие способы получения выписки:
- личное обращение в Росреестр;
- оформление онлайн заявки на сайте Росреестра;
- заказать услугу на сайте «Единого портала государственных услуг».
Внимание! Услуга платная и составляет на сегодняшний день — 200 рублей (стоимость документа в электронной форме – 150 рублей).
Кто будет платить налог при дарении квартиры
Как мы уже знаем освобождаются от уплаты налога только самые близкие родственники дарителя. И если даже вы состоите в кровном родстве это не означает что вы автоматически попадаете в данную категорию граждан.
Дальние родственники – список, чтобы не ошибиться перечисляем всех, кто может входит в данную категорию граждан:
- двоюродные, троюродные братья и сестры;
- дяди и тетя, племянники и племянницы;
- свёкор, свекровь, зять и теща;
- братья и сестры жены или брата;
- внучатые племянники и племянницы;
- внучатые дяди и тети.
Все остальные граждане, не подпадающие в категорию близкий родственник.
Сколько стоит оформить дарственную на квартиру у нотариуса в 2017 году
Стоимость оформления дарственной на недвижимость у нотариуса формируется исходя из следующих составляющих:
- НДФЛ – размер налога исходя из кадастровой стоимости квартиры (в случае если стороны не находятся в близком родстве);
- Госпошлина за регистрацию – в пределах 2500 рублей по Москве или Московской области, но бывают и исключения у «жадных нотариусов»;
- Оплата услуг нотариуса – близкие родственники выплачивают сумму в размере 0.3% от стоимости квартиры. Все остальные 1% за недвижимость стоимостью до 1 миллиона рублей, 0,75% за недвижимость свыше 1 млн. рублей и плюс 10 000 рублей, при превышении стоимости недвижимости 10 млн. рублей – сумма за услуги будет составлять 0,5% + 77 500 рублей.
Составление договора – можно составить как платно от 1500 рублей до 3000 рублей. Так и сэкономить, и составить самому, скачав типовой бланк в интернете.
Какие нужны документы на оформления дарственной на квартиру
При регистрации договора дарения в МФЦ необходимо предоставить следующие документы:
- сам договор дарения, подписанный всеми сторонами;
- документы подтверждающие право собственности дарителя – свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, договор обмена;
- паспорта или заверенные копии паспортов дарителя и одаряемого;
- кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
- выписка из домовой книги о составе семьи и лиц, проживающих в данной квартире;
- заявление от дарителя о переходе права собственности на квартиру;
- заявление от одаряемого о регистрации права собственности на недвижимость;
- оригинал и копия справки с БТИ об инвентаризационной оценке жилья;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимость;
- для лиц, состоящих в браке обязательно согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если дом или квартира приобреталась в период брака;
- если дом или квартира приобретались дарителем в период, когда он не состоял в браке, то подаётся соответствующее нотариальное заявление;
- если в квартире проживают несовершеннолетние, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства на отчуждение;
- если одна из сторон не достигла 18 лет или недееспособна, то нужно разрешение опекуна или попечителя на совершение сделки.
- если оформлением договора занимается лицо по доверенности, то нужен договор о доверительном оформлении дарственной.
Срок регистрации договора дарения в Росреестре
После подачи всего пакета необходимых документов в МФЦ, назначается дата вызова – примерно 1–2 недели в зависимости от нагрузки. Если все нормально и нет никаких претензий по документам, выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Как оформить дарственную на квартиру – образец составления договора дарения между близкими родственниками
Правильно составленный договор дарения – залог успешной передачи недвижимости в дар, и соответствующей государственной регистрации прав. Договор должен содержать следующие данные:
- ФИО, полный адрес проживания, паспортные данные – дарителя;
- ФИО, полный адрес проживания, паспортные данные – одаряемого;
- ФИО, полный адрес проживания, паспортные данные – гражданина, выступающего по доверенности;
- дата и место составления договора;
- предмет договора – полное описание имущества, передаваемого в дар, характеристики, адрес места нахождения;
- права и обязанности сторон.
Договор должен быть подписан сторонами или лицами заменяющих их по доверенности или законные представители несовершеннолетних.
Размер государственной пошлины, как оплатить госпошлину за регистрацию недвижимости
Что такое государственная пошлина? Это сбор, взымаемый с налогоплательщиков за совершение государственными органами регистрационных действий, если кратко. По факту уплаты госпошлины выдается квитанция установленной формы.
Копию или оригинал квитанции необходимо предоставить вместе с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимость. Иначе ваше заявление попросту не рассмотрят и не примут.
Госпошлину оплачивает одаряемый – для физических лиц сумма установлена в размере 2000 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или непосредственно в МФЦ через электронный терминал приема платежей.
Доверенность на заключение договора дарения
В некоторых случаях необходимо заключение договора дарения доверенным человеком, действующим на основании выданной доверенности.
Доверенность – это разовый документ, позволяющий доверенному лицу совершать все необходимые действия и представлять интересы как дарителя, так и одаряемого.
В доверенности в обязательном порядке должны быть указаны следующие данные:
- ФИО, паспортные данные, место проживания и регистрации доверителя и поверенного;
- место и дата составления доверенности;
- круг полномочий поверенного лица;
- срок действия доверенности;
- подписи сторон;
- подпись нотариуса и печать.
Поверенный на основании выданной доверенности может совершать все необходимые действия по заключению договора дарения.
Договор дарения доли квартиры близкому родственнику, порядок и документы
Очень часто встречаются случае, когда предметом дара выступает доля в квартире, в таких случаях обязательно необходимо получить письменное согласие других собственников жилья.
Если квартира принадлежит супругам и была приобретена в период совместного брака, в данном случае обязательно необходимо письменное согласие супруга.
В том случае если дарственная оформляется на члена, семьи который уже проживает и является долевым собственником квартиры, согласие не требуется. Например, один из родителей оформляет дарственную на своего совместно проживающего ребенка. Или бабушка, дедушка оформляют договор на своих внуков.
Как отменить или оспорить дарственную
Дарственную очень сложно оспорить или отменить, поэтому многие стараются оформить ее при жизни дарителя и не ждать получения наследства. Но это в свою очередь рождает противозаконные действия в отношении дарителя. Законом предусмотрена защита прав и интересов дарителя и он может отменить договор в случае:
- если одаряемый совершил противоправные действия (покушение на убийство) в отношении самого дарителя, его близких родственников;
- если одаряемый причинил дарителю умышленно телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым, право требовать отмены дарственной возлагается на законных представителей или наследников дарителя.
В каких случаях договор дарения может быть признан ничтожным? Законодательством предусмотрены случаи признания договора ничтожным если не соблюдены правила или допущены ошибки при его составлении. Например, если договор дарения совершен устно или содержит лишь обещания подарить.
Кроме того, если одаряемый взамен передал денежные средства или иное имущество, то такой договор дарения является ничтожным. Поскольку дарения — это безвозмездная сделка.
