Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Как определяются доходы и расходы у арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг

Арен­до­да­тель и арен­да­тор впра­ве заклю­чить меж­ду собой посред­ни­че­ский дого­вор, по кото­ро­му арен­до­да­тель-посред­ник при­об­ре­та­ет ком­му­наль­ные услу­ги для арен­да­то­ра. Рас­смот­рим, как арен­до­да­тель, при­ме­ня­ю­щий упро­щен­ную систе­му нало­го­об­ло­же­ния, дол­жен отра­жать в уче­те ком­му­наль­ные услу­ги.

Что надо включать в доходы

Если нало­го­пла­тель­щик, при­ме­ня­ю­щий упро­щен­ную систе­му нало­го­об­ло­же­ния, сда­ет поме­ще­ние в арен­ду, а так­же участ­ву­ет в опла­те арен­да­то­ром ком­му­наль­ных услуг, то в дохо­ды сле­ду­ет вклю­чать:

  • Аренд­ную пла­ту.
  • Сум­му воз­на­граж­де­ния, посту­пив­шую от арен­да­то­ра.

Посред­ни­че­ское воз­на­граж­де­ние вклю­ча­ет­ся в дохо­ды соглас­но п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

При­ве­ден­ные выше выво­ды содер­жат­ся, кро­ме того, в пись­мах Мин­фи­на Рос­сии от 22.05.2017 № 03–11-06/2/31137, от 21.03.2017 № 03–11-11/16222.

В Кни­ге уче­та дохо­дов и рас­хо­дов эти дохо­ды сле­ду­ет отра­зить в гра­фе 4 раз­де­ла I «Дохо­ды и рас­хо­ды». При­чем делать это надо на дату поступ­ле­ния денег.

Сум­мы ком­му­наль­ных пла­те­жей, кото­рые при­хо­дят арен­до­да­те­лю от арен­до­да­те­ля в соот­вет­ствии с заклю­чен­ным посред­ни­че­ским дого­во­ром, а затем тран­зи­том про­хо­дят по назна­че­нию, в дохо­дах учи­ты­вать не надо. Под­твер­жде­ни­ем тому слу­жит поста­нов­ле­ние ФАС Мос­ков­ско­го окру­га от 15.10.2009 № КА-А41/10689–09. Одна­ко сле­ду­ет предо­сте­речь нало­го­пла­тель­щи­ков: если в дохо­дах такие сум­мы учте­ны, то арен­до­да­тель ни в коем слу­чае не дол­жен вклю­чать их в рас­хо­ды. Это сле­ду­ет из подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Впро­чем, спо­ры с нало­го­вы­ми орга­на­ми все рав­но могут про­ис­хо­дить. Осо­бен­но в тех слу­ча­ях, когда посред­ни­че­ский дого­вор заклю­чен после оформ­ле­ния согла­ше­ния с ком­му­наль­ны­ми служ­ба­ми. Такое утвер­жде­ние содер­жит­ся в п. 6 инфор­ма­ци­он­но­го пись­ма Пре­зи­ди­у­ма ВАС РФ от 17.11.2004 № 85. Суд под­чер­ки­ва­ет, что для испол­не­ния пору­че­ния заказ­чи­ка (арен­да­то­ра) сдел­ка долж­на быть заклю­че­на после заклю­че­ния дого­во­ра. В про­тив­ном слу­чае теря­ет­ся весь смысл пору­че­ния.

Ком­па­ния «Сиг­ма», высту­пая в дан­ном слу­чае арен­до­да­те­лем, пере­да­ла в арен­ду ком­па­нии «Оме­га» некое поме­ще­ние. Парт­не­ры по сдел­ке заклю­чи­ли дого­вор арен­ды и дого­вор комис­сии. По вто­ро­му дого­во­ру «Сиг­ма» высту­па­ет как комис­си­о­нер и поку­па­ет для арен­да­то­ра стан­дарт­ный набор ком­му­наль­ных услуг: элек­тро­энер­гию, воду, отоп­ле­ние.

Одна­ко ока­за­лось, что у ком­па­нии «Сиг­ма» дого­во­ры на полу­че­ние ком­му­наль­ных услуг уже есть – они заклю­че­ны при покуп­ке зада­ния в соб­ствен­ность. В при­ве­ден­ных обсто­я­тель­ствах при­об­ре­те­ние ком­му­наль­ных услуг не будет счи­тать­ся посред­ни­че­ской услу­гой, а их ком­пен­са­ция арен­да­то­ром будет при­зна­вать­ся дохо­дом у арен­до­да­те­ля.

Мин­фин Рос­сии неод­но­крат­но ука­зы­вал, что агент, дей­ству­ю­щий за счет прин­ци­па­ла, но от сво­е­го име­ни, с тре­тьи­ми лица­ми дол­жен заклю­чать сдел­ки толь­ко после заклю­че­ния агент­ско­го дого­во­ра. При соблю­де­нии это­го усло­вия арен­до­да­тель смо­жет учесть в дохо­дах лишь агент­ское воз­на­граж­де­ние (пись­ма Мин­фи­на Рос­сии от 10.02.2009 № 03–11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03–11-06/2/25, от 26.01.2009 № 03–11-09/18).

Если же дого­вор на предо­став­ле­ние ком­му­наль­ных услуг был заклю­чен до момен­та оформ­ле­ния посред­ни­че­ско­го дого­во­ра, то нало­го­ви­ки име­ют пол­ное пра­во на дона­чис­ле­ние арен­до­да­те­лю еди­но­го нало­га на те сум­мы ком­му­наль­ных пла­те­жей, кото­рые посту­пи­ли от арен­да­то­ра. Нало­го­пла­тель­щи­кам, упу­стив­шим из виду эту тон­кость, не все­гда уда­ет­ся отсто­ять в суде свою неви­нов­ность. Об этом сви­де­тель­ству­ет поста­нов­ле­ние ФАС Поволж­ско­го окру­га от 04.10.2007 № А57–9388/06, в кото­ром судьи вста­ли на сто­ро­ну нало­го­во­го орга­на.

Сни­зить риск появ­ле­ния пре­тен­зий воз­мож­но: надо лишь выбрать дру­гой спо­соб опла­ты ком­му­наль­ных услуг, потреб­лен­ных арен­да­то­ром. Таки­ми вида­ми опла­ты могут быть:

  • уста­нов­ле­ние раз­ме­ра аренд­ной пла­ты, кото­рая вклю­ча­ет в себя ком­му­наль­ные пла­те­жи;
  • или уста­нов­ле­ние посто­ян­ной и пере­мен­ной части аренд­ной пла­ты, где пере­мен­ная часть вклю­ча­ет воз­ме­ще­ние ком­му­наль­ных рас­хо­дов.

И хотя в этих слу­ча­ях полу­чен­ные арен­до­да­те­лем ком­му­наль­ные пла­те­жи будут вклю­чать­ся в дохо­ды (см. пись­ма Мин­фи­на Рос­сии от 21.03.2017 № 03–11-11/16222, от 18.07.2012 № 03–11-11/210), но при опре­де­лен­ных усло­ви­ях арен­до­да­тель смо­жет так­же учесть в рас­хо­дах опла­чен­ные им ком­му­наль­ные рас­хо­ды. В бух­гал­тер­ском уче­те день­ги, при­хо­дя­щие от арен­да­то­ра в опла­ту ком­му­наль­ных услуг по посред­ни­че­ско­му дого­во­ру и пере­чис­ля­е­мые в даль­ней­шем ком­му­наль­щи­кам, соглас­но п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99 в состав дохо­дов и рас­хо­дов не вклю­ча­ют­ся.

Агент­ское воз­на­граж­де­ние учи­ты­ва­ет­ся по п. 5 ПБУ 9/99 как доход от обыч­ных видов дея­тель­но­сти. А аренд­ная пла­та может учи­ты­вать­ся либо как доход от обыч­ных видов дея­тель­но­сти, либо как вне­ре­а­ли­за­ци­он­ные дохо­ды в зави­си­мо­сти от того, явля­ет­ся ли пред­став­ле­ние иму­ще­ства в арен­ду видом дея­тель­но­сти (пп. 4, 5, 7 ПБУ 9/99).

Что надо включать в расходы

Если меж­ду арен­до­да­те­лем и арен­да­то­ром заклю­чен посред­ни­че­ский дого­вор на опла­ту ком­му­наль­ных услуг, потреб­ля­е­мых арен­да­то­ром, то затра­ты арен­до­да­те­ля на их опла­ту не вклю­ча­ют­ся у него в рас­хо­ды ни в нало­го­вом (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ), ни бух­гал­тер­ском уче­те (п. 3 ПБУ 10/99).

Об оформ­ле­нии сче­тов-фак­тур по посред­ни­че­ским сдел­кам читай­те в ста­тьях:

В слу­чае если дого­во­ром меж­ду арен­да­то­ром и арен­до­да­те­лем преду­смот­ре­но, что аренд­ная пла­та вклю­ча­ет в себя ком­му­наль­ные пла­те­жи или воз­ме­ще­ние ком­му­наль­ных рас­хо­дов явля­ет­ся пере­мен­ной частью аренд­ной пла­ты, арен­до­да­тель может вклю­чить в состав рас­хо­дов для целей исчис­ле­ние еди­но­го нало­га ком­му­наль­ные пла­те­жи, упла­чи­ва­е­мые ресур­со­снаб­жа­ю­щим орга­ни­за­ци­ям (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, пись­ма ФНС Рос­сии от 05.12.2006 № 02–6‑10/216@, УФНС Рос­сии по г. Москве от 15.01.2007 № 18–08/3/02040@). Одна­ко нуж­но учи­ты­вать, что эта воз­мож­ность есть толь­ко у арен­до­да­те­лей, при­ме­ня­ю­щих УСН с объ­ек­том «дохо­ды минус рас­хо­ды», и исклю­че­на для арен­до­да­те­лей, при­ме­ня­ю­щих УСН с объ­ек­том нало­го­об­ло­же­ния «дохо­ды».

Итоги

Полу­чен­ная арен­до­да­те­лем аренд­ная пла­та и воз­на­граж­де­ние за посред­ни­че­ские услу­ги явля­ют­ся его дохо­дом. Сум­ма ком­му­наль­ных рас­хо­дов, воз­ме­ща­е­мая арен­да­то­ром, может не учи­ты­вать­ся в дохо­дах арен­до­да­те­ля толь­ко в слу­чае, если заклю­чен­ный им дого­вор на предо­став­ле­ние ком­му­наль­ных услуг с ресур­со­снаб­жа­ю­щей орга­ни­за­ци­ей заклю­чен рань­ше, чем посред­ни­че­ский дого­вор с арен­да­то­ром на их потреб­ле­ние арен­да­то­ром. Воз­мож­ность уче­та опла­чен­ных арен­до­да­те­лем ком­му­наль­ных услуг в рас­хо­дах нахо­дит­ся в зави­си­мо­сти от того, каким обра­зом в дого­во­ре про­пи­са­но воз­ме­ще­ние ком­му­наль­ных услуг арен­да­то­ром.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments