Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предо­став­ле­ние жилья в арен­ду – один из самых про­стых, но в то же вре­мя рис­ко­ван­ных спо­со­бов извлечь при­быль. Имея в соб­ствен­но­сти недви­жи­мость, кото­рая вре­мен­но или на посто­ян­ной осно­ве про­ста­и­ва­ет, вы лег­ко може­те исполь­зо­вать ее в каче­стве источ­ни­ка допол­ни­тель­но­го зара­бот­ка. Но в послед­нее вре­мя веро­ят­ность нарвать­ся на недоб­ро­со­вест­ных нани­ма­те­лей ста­но­вит­ся все боль­ше, да и к тому же мало кому хочет­ся зани­мать­ся оформ­ле­ни­ем дого­во­ра и сопро­во­ди­тель­ной доку­мен­та­ции. Мно­гих вла­дель­цев квар­тир так­же инте­ре­су­ет вопрос упла­ты нало­гов от сда­чи жилья в найм.

Что­бы не допу­стить самых рас­про­стра­нен­ных оши­бок, нуж­но мак­си­маль­но ответ­ствен­но подой­ти к вопро­су сда­чи недви­жи­мо­сти в арен­ду, зара­нее озна­ко­мить­ся с осо­бен­но­стя­ми сдел­ки и про­це­ду­рой заклю­че­ния дого­во­ра. О том, как пра­виль­но это сде­лать и какие доку­мен­ты пона­до­бят­ся для оформ­ле­ния согла­ше­ния, рас­ска­жем в дан­ной ста­тье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юри­ди­че­ски гра­мот­ное оформ­ле­ние сдел­ки все­гда дает соб­ствен­ни­ку недви­жи­мо­сти весь­ма зна­чи­мые пре­иму­ще­ства. Так, напри­мер, заклю­че­ние пись­мен­но­го согла­ше­ния помо­жет ему избе­жать мно­гих непред­ви­ден­ных рас­хо­дов. Доста­точ­но ука­зать в согла­ше­нии, кто из сто­рон несет ответ­ствен­ность за пор­чу мебе­ли и полом­ку тех­ни­ки – так вы убе­ре­же­те себя от дей­ствий недоб­ро­со­вест­ных жиль­цов.

Важ­ноimportant-icon-7712775

Состав­ле­ние дого­во­ра арен­ды – гаран­тия того, что хозя­ин квар­ти­ры будет пла­тить нало­ги в поль­зу госу­дар­ства. Это зна­чит, что вы явля­е­тесь зако­но­по­слуш­ным граж­да­ни­ном и не укло­ня­е­тесь от сво­их пря­мых обя­зан­но­стей. Вот поче­му спе­ци­а­ли­сты не реко­мен­ду­ют сда­вать квар­ти­ру род­ствен­ни­кам или зна­ко­мым на осно­ва­нии уст­ной дого­во­рен­но­сти.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор доку­мен­тов для сда­чи квар­ти­ры зави­сит от того, кто явля­ет­ся вла­дель­цем – физи­че­ское или юри­ди­че­ское лицо. Так, от обыч­но­го граж­да­ни­на-арен­до­да­те­ля потре­бу­ет­ся:

  • Пас­порт;
  • Доку­мент, под­твер­жда­ю­щий пра­во вла­де­ния квар­ти­рой (сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти, дого­вор куп­ли-про­да­жи, дар­ствен­ная, сви­де­тель­ство о вступ­ле­нии в наслед­ство и т.д.);
  • Справ­ка об отсут­ствии задол­жен­но­стей по опла­те ком­му­наль­ных услуг;
  • Кадаст­ро­вый пас­порт на жилое поме­ще­ние;
  • Пись­мен­ное согла­сие всех вла­дель­цев недви­жи­мо­сти;
  • Пись­мен­ное согла­сие роди­те­лей или опе­ку­на, если соб­ствен­ник – несо­вер­шен­но­лет­нее лицо;
  • Заве­рен­ная у нота­ри­уса дове­рен­ность, если сдел­ка осу­ществ­ля­ет­ся дове­рен­ным лицом.

Потен­ци­аль­ным жиль­цам квар­ти­ры сто­ит иметь в виду, что если у квар­ти­ры, кото­рую вы собра­лись сни­мать, име­ет­ся несколь­ко соб­ствен­ни­ков, то все они долж­ны предо­ста­вить свое согла­сие на сда­чу поме­ще­ния в пись­мен­ном виде с под­пи­сью. В про­тив­ном слу­чае дого­вор арен­ды могут при­знать недей­стви­тель­ным. Если недви­жи­мость явля­ет­ся сов­мест­но нажи­той соб­ствен­но­стью мужа и жены, луч­ше так­же взять у вто­ро­го супру­га пись­мен­ное раз­ре­ше­ние.

Во вре­мя заклю­че­ния сдел­ки соб­ствен­ник квар­ти­ры дол­жен будет офор­мить:

  • Акт при­е­ма-пере­да­чи квар­ти­ры;
  • Опись иму­ще­ства к дого­во­ру най­ма;
  • Рас­пис­ку о полу­че­нии денеж­ных средств.

Это одни из самых важ­ных доку­мен­тов во всей сдел­ке, бла­го­да­ря кото­рым она обре­та­ет юри­ди­че­скую силу. Они защи­ща­ют арен­до­да­те­ля и арен­да­то­ра от раз­но­гла­сий и вза­им­ных пре­тен­зий друг к дру­гу, кото­рые могут воз­ник­нуть при повре­жде­нии иму­ще­ства в квар­ти­ре или невы­пла­те преду­смот­рен­ной в дого­во­ре денеж­ной сум­ме.

Тонкости заключения договора

На осно­ва­нии дого­во­ра арен­ды соб­ствен­ник обя­зан предо­ста­вить нани­ма­те­лю жилое поме­ще­ние во вре­мен­ное поль­зо­ва­ние за опре­де­лен­ную пла­ту. При­чем оформ­лен он дол­жен быть обя­за­тель­но в пись­мен­ном виде. Участ­ни­ка­ми сдел­ки высту­па­ют нани­ма­тель и най­мо­да­тель. Если вла­дель­цем недви­жи­мо­сти явля­ет­ся юри­ди­че­ское лицо, жилье будет сда­вать­ся на пра­вах арен­ды, соот­вет­ствен­но, сто­ро­ны дого­во­ра будут име­но­вать­ся как арен­да­тор и арен­до­да­тель.

В соот­вет­ствии со ст. 609 ГК РФ, дого­вор арен­ды любо­го недви­жи­мо­го иму­ще­ства под­ле­жит госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. При­чем срок его дей­ствия не дол­жен состав­лять более 5 лет. И наобо­рот, сдел­ка, заклю­чен­ная на срок менее 1 года, счи­та­ет­ся крат­ко­сроч­ным, о чем обя­за­тель­но нуж­но ука­зы­вать в дого­во­ре. Если не выпол­нить дан­ное усло­вие, ее могут при­знать недей­стви­тель­ной. Прав­да реги­стри­ро­вать такой доку­мент в Росре­ест­ре не обя­за­тель­но – уси­лить его зна­чи­мость с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния мож­но с помо­щью одно­го лишь нота­ри­уса.

Ни рас­пис­ка, ни акт при­е­ма-пере­да­чи не явля­ют­ся дока­за­тель­ством заклю­че­ния сдел­ки. Гаран­ти­ей защи­щен­но­сти для обе­их сто­рон высту­па­ет толь­ко офи­ци­аль­но заклю­чен­ный дого­вор арен­ды. Отсут­ствие согла­ше­ния может гро­зить вла­дель­цу жилья мно­же­ством непри­ят­но­стей, а имен­но:

  • Штра­фа­ми от нало­го­вых орга­нов;
  • Отка­зом стра­хо­вой ком­па­нии в выпла­тах, если квар­ти­ро­съем­щик нанес ущерб жилью;
  • Отка­зом квар­ти­ро­съем­щи­ка пла­тить за арен­ду;
  • Рас­тор­же­ни­ем ипо­теч­но­го дого­во­ра по ини­ци­а­ти­ве бан­ка.

Существенные условия соглашения

Суще­ствен­ные усло­вия дого­во­ра арен­ды – это, по сути, опре­де­ля­ю­щие поло­же­ния всей сдел­ки. Ины­ми сло­ва­ми, без них согла­ше­ние не может счи­тать­ся заклю­чен­ным. Соглас­но ст. 432 ГК РФ, сдел­ка при­зна­ет­ся совер­шен­ной лишь в том слу­чае, если меж­ду сто­ро­на­ми было достиг­ну­то согла­ше­ние по всем суще­ствен­ным усло­ви­ям.

Как пра­ви­ло, обя­за­тель­ным усло­ви­ем согла­ше­ния явля­ет­ся ука­за­ние в нем пред­ме­та сдел­ки – квар­ти­ры, с опи­са­ни­ем всех ее харак­те­ри­стик. Это может быть пол­ный адрес, пло­щадь жило­го поме­ще­ния, а так­же этаж, на кото­ром нахо­дит­ся квар­ти­ра. Поми­мо это­го долж­ны быть про­пи­са­ны:

  • Цена дого­во­ра и поря­док вне­се­ния денеж­ных средств;
  • Пра­ва и обя­зан­но­сти сто­рон сдел­ки;
  • Ответ­ствен­ность участ­ни­ков за нару­ше­ние усло­вий согла­ше­ния;
  • Обес­пе­че­ние испол­не­ния обя­за­тельств по дого­во­ру;
  • Срок дей­ствия согла­ше­ния;
  • Осно­ва­ния для изме­не­ния или рас­тор­же­ния доку­мен­та;
  • Усло­вия пере­да­чи кон­фи­ден­ци­аль­ной инфор­ма­ции;
  • Спо­со­бы раз­ре­ше­ния спо­ров;
  • Нор­ма­тив­но-пра­во­вые акты, регу­ли­ру­ю­щие отно­ше­ния сто­рон;
  • Под­пи­си и рек­ви­зи­ты участ­ни­ков.

В каче­стве допол­ни­тель­ной инфор­ма­ции в дого­во­ре может быть ука­за­на инфор­ма­ция, поз­во­ля­ю­щая про­ве­рить пла­те­же­спо­соб­ность нани­ма­те­ля или арен­да­то­ра. Здесь мож­но ука­зать усло­вие о предо­став­ле­нии справ­ки с места рабо­ты или бух­гал­тер­ский баланс пред­при­я­тия. Отдель­но сто­ит отме­тить факт отсут­ствия у жило­го поме­ще­ния каких-либо обре­ме­не­ний, напри­мер, ипо­те­ки или аре­ста. Это осо­бен­но акту­аль­но в тех слу­ча­ях, когда про­ве­рить юри­ди­че­скую чисто­ту недви­жи­мо­сти и прав на нее арен­до­да­те­ля по опре­де­лен­ным при­чи­нам не уда­лось.

Порядок внесения денежных средств

Ста­тья 682 ГК РФ ука­зы­ва­ет на то, что все вопро­сы, каса­ю­щи­е­ся объ­е­ма денеж­ных средств за арен­ду квар­ти­ры, долж­ны быть отоб­ра­же­ны в соот­вет­ству­ю­щем дого­во­ре. Точ­ный раз­мер сум­мы уста­нав­ли­ва­ет­ся по согла­ше­нию сто­рон, то есть, не допус­ка­ет­ся изме­не­ние цены в одно­сто­рон­нем поряд­ке, если это не преду­смот­ре­но дей­ству­ю­щим согла­ше­ни­ем.

В дого­во­ре так­же долж­ны быть ука­за­ны сро­ки упла­ты. На прак­ти­ке почти все­гда арен­да­тор пла­тит за месяц впе­ред – это обу­слов­ле­но необ­хо­ди­мость вно­сить залог за про­жи­ва­ние в квар­ти­ре при заклю­че­нии согла­ше­ния. Если сдел­ка крат­ко­сроч­ная, мож­но дого­во­рить­ся о более частом вне­се­нии денеж­ных средств, напри­мер, два­жды в месяц.

Про­из­ве­сти опла­ту мож­но дву­мя спо­со­ба­ми:

  • Пере­дать налич­ные сред­ства под рас­пис­ку хозя­и­на;
  • Пере­ве­сти день­ги на бан­ков­ский счет, ука­зан­ный в дого­во­ре.

Важ­ноimportant-icon-7712775

Глав­ное – не пере­да­вать день­ги без доку­мен­таль­но­го под­твер­жде­ния. Конеч­но, пере­чис­лять день­ги бан­ков­ским пере­во­дом гораз­до про­ще, да и у вас на руках оста­нут­ся кви­тан­ции, под­твер­жда­ю­щие факт опла­ты. Тем самым про­да­вец не смо­жет отри­цать полу­че­ние пла­те­жа.

Принципы налогообложения

Если вы реши­ли сда­вать свою квар­ти­ры в арен­ду, помни­те о том, что по зако­ну полу­чен­ный таким вами доход обла­га­ет­ся соот­вет­ству­ю­щим нало­гом. Суще­ству­ет 2 спо­со­ба нало­го­об­ло­же­ния для сда­чи недви­жи­мо­сти в арен­ду:

  • Опла­та НДФЛ;
  • УСН для инди­ви­ду­аль­ных пред­при­ни­ма­те­лей.

Раз­мер нало­га на дохо­ды физи­че­ских лиц, то есть, обыч­ных граж­дан нашей стра­ны, состав­ля­ет 13 % от полу­чен­ной при­бы­ли. Если най­мо­да­тель про­жи­ва­ет на тер­ри­то­рии Рос­сии менее 6 меся­цев в году, ему при­дет­ся отдать в поль­зу госу­дар­ства 30% сво­е­го дохо­да от сдел­ки. Рек­ви­зи­ты для опла­ты мож­но узнать, обра­тив­шись в нало­го­вую служ­бу. Кро­ме того, хозя­ин квар­ти­ры дол­жен еже­год­но сда­вать декла­ра­цию по фор­ме 3‑НДФЛ. Ина­че ему гро­зит штраф до 500 тысяч руб­лей или лише­ние сво­бо­ды на срок до одно­го года.

Как сэкономить на налогах

У хозя­и­на квар­ти­ры, кото­рый зани­ма­ет­ся ее арен­дой, есть воз­мож­ность сэко­но­мить на подо­ход­ном нало­ге. Но для это­го ему нуж­но заре­ги­стри­ро­вать в каче­стве ИП и ука­зать свои видом дея­тель­но­сти сда­чу жилья в арен­ду. Про­цесс этот более дол­гий и слож­ный, зато выго­да нали­цо. За счет упро­щен­ной систе­мы нало­го­об­ло­же­ния соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти будет пла­тить сбор в раз­ме­ре 6% вме­сто 13%, уста­нов­лен­ных для НДФЛ. Чем выше ваша при­быль от арен­ды поме­ще­ния, тем выгод­нее вам будет офор­мить свою дея­тель­ность как пред­при­ни­ма­тель­скую.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments