Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Как прописать в договоре арендные каникулы – образец

Аренд­ные кани­ку­лы как про­пи­сать в дого­во­ре — обра­зец тако­го тек­ста при­ве­ден в нашей ста­тье. Чет­ко ого­во­рен­ных пра­вил уста­нов­ле­ние подоб­но­го пери­о­да не име­ет, но на ряд нюан­сов сле­ду­ет обра­тить вни­ма­ние. Рас­смот­рим их.

Арендные каникулы и их правовая подоплека

Аренд­ные кани­ку­лы — поня­тие, зако­но­да­тель­ством не преду­смот­рен­ное. Пони­ма­ют под этой фор­му­ли­ров­кой тот пери­од дей­ству­ю­ще­го дого­во­ра арен­ды поме­ще­ния, когда аренд­ная пла­та за него уста­нав­ли­ва­ет­ся в мень­шем раз­ме­ре или отсут­ству­ет совсем. Про­тя­жен­ность тако­го пери­о­да в зави­си­мо­сти от кон­крет­ной ситу­а­ции может дости­гать несколь­ких меся­цев. При этом не сле­ду­ет аренд­ны­ми кани­ку­ла­ми счи­тать про­ме­жу­ток вре­ме­ни, когда арен­да­тор в счет опла­ты за арен­ду несет рас­хо­ды по ремон­ту, посколь­ку такие рас­хо­ды рас­це­ни­ва­ют­ся как одна из форм аренд­ной пла­ты (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Чем может быть обу­слов­ле­но сни­же­ние раз­ме­ра аренд­ных пла­те­жей? Как пра­ви­ло, тем, что дого­вор арен­ды заклю­чен и поме­ще­ние пере­да­но по акту, но арен­да­тор в силу каких-либо при­чин не может на про­тя­же­нии неко­то­ро­го вре­ме­ни поль­зо­вать­ся поме­ще­ни­ем совсем или исполь­зо­вать его в пол­ном объ­е­ме. Таки­ми при­чи­на­ми могут ста­но­вить­ся:

  • необ­хо­ди­мость дострой­ки зда­ния или пере­пла­ни­ров­ки его поме­ще­ний;
  • выпол­не­ние отде­лоч­ных или ремонт­ных работ;
  • про­ве­де­ние целе­во­го тех­ни­че­ско­го осна­ще­ния поме­ще­ния;
  • про­дол­жи­тель­ный пере­езд арен­да­то­ра.

Меха­низм аренд­ных кани­кул поз­во­ля­ет арен­до­да­те­лю:

  • гаран­ти­ро­вать при­вле­че­ние арен­да­то­ров еще на эта­пе, когда поме­ще­ние фак­ти­че­ски не может исполь­зо­вать­ся;
  • удер­жи­вать арен­да­то­ров от рас­тор­же­ния дого­во­ра арен­ды в пери­о­ды огра­ни­чен­ных воз­мож­но­стей по исполь­зо­ва­нию объ­ек­та.

Оче­вид­но, что при крат­ко­сроч­ной арен­де предо­став­ле­ние аренд­ных кани­кул ока­зы­ва­ет­ся невы­год­ным для арен­до­да­те­ля.

Арен­да­тор же выиг­ры­ва­ет не толь­ко в части эко­но­мии на аренд­ной пла­те, но и полу­ча­ет гаран­тию предо­став­ле­ния ему поме­ще­ния в инте­рес­ном для него месте.

Нали­чие аренд­ных кани­кул и пара­мет­ры, дей­ству­ю­щие во вре­мя их при­ме­не­ния, ого­ва­ри­ва­ют­ся в усло­ви­ях дого­во­ра арен­ды:

  • непо­сред­ствен­но в его тек­сте, если аренд­ные кани­ку­лы при­хо­дят­ся на нача­ло дей­ствия дого­во­ра;
  • в допол­ни­тель­ном согла­ше­нии к нему, если необ­хо­ди­мость сни­же­ния пла­ты за арен­ду воз­ни­ка­ет уже в про­цес­се исполь­зо­ва­ния объ­ек­та.

То есть кани­ку­лы явля­ют­ся неотъ­ем­ле­мой частью дого­во­ра арен­ды, и вза­и­мо­от­но­ше­ния арен­да­то­ра и арен­до­да­те­ля во вре­мя них про­дол­жа­ют­ся на осно­ва­нии имен­но это­го доку­мен­та. Пра­во на умень­ше­ние аренд­ной пла­ты по согла­сию сто­рон преду­смот­ре­но п. 3 ст. 614 ГК РФ.

О том, что раз­ли­ча­ет арен­ду и лизинг, читай­те в мате­ри­а­ле «Чем отли­ча­ет­ся арен­да от лизин­га?».

Варианты оплаты за период арендных каникул

Предо­став­ле­ние в арен­ду — услу­га, пред­по­ла­га­ю­щая ее воз­мезд­ность (ст. 606 ГК РФ). В слу­чае отсут­ствия пла­ты за арен­ду поль­зо­ва­ние может быть сочте­но без­воз­мезд­ным и тогда будет под­чи­нять­ся пра­ви­лам дру­гой гла­вы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отка­зы­вать­ся от аренд­ной пла­ты во вре­мя аренд­ных кани­кул не сле­ду­ет, но пра­во­мер­ным явля­ет­ся обос­но­ван­ное адек­ват­ное сни­же­ние пла­те­жей.

Вари­ан­та­ми тако­го сни­же­ния могут стать:

  • пря­мое умень­ше­ние вели­чи­ны месяч­ной пла­ты на опре­де­лен­ный пери­од;
  • предо­став­ле­ние отсроч­ки по опла­те, пред­по­ла­га­ю­щей, что в тече­ние аренд­ных кани­кул опла­та не про­из­во­дит­ся, а пла­те­жи за этот пери­од (рас­счи­тан­ные от сни­жен­ной став­ки) осу­ществ­ля­ют­ся путем добав­ле­ния их рав­ны­ми доля­ми в тече­ние несколь­ких меся­цев к сум­ме основ­ной аренд­ной пла­ты, кото­рая начи­на­ет в пол­ном объ­е­ме упла­чи­вать­ся по завер­ше­нии аренд­ных кани­кул.

При­чем сни­зить мож­но имен­но аренд­ную пла­ту. Ком­му­наль­ные пла­те­жи (если они име­ют место) во вре­мя кани­кул арен­да­тор дол­жен опла­чи­вать без сни­же­ния их раз­ме­ра.

Об осо­бен­но­стях при­зна­ния в рас­хо­дах еди­но­вре­мен­но­го аренд­но­го пла­те­жа, осу­ществ­лен­но­го за несколь­ко нало­го­вых пери­о­дов, читай­те в ста­тье «Мин­фин Рос­сии: рас­хо­ды на арен­ду при­зна­ют­ся рав­но­мер­но».

Образец текста о каникулах в договоре аренды

В тек­сте доку­мен­та, уста­нав­ли­ва­ю­ще­го аренд­ные кани­ку­лы, долж­но при­сут­ство­вать ука­за­ние:

  • на при­чи­ну вве­де­ния кани­кул;
  • их про­дол­жи­тель­ность;
  • вели­чи­ну дей­ству­ю­щей в этом пери­о­де аренд­ной пла­ты;
  • поря­док опла­ты аренд­ных пла­те­жей.

Когда аренд­ные кани­ку­лы преду­смат­ри­ва­ют­ся пря­мо в дого­во­ре, эти момен­ты могут быть опи­са­ны либо в осо­бом раз­де­ле это­го доку­мен­та, посвя­щен­ном кани­ку­лам, либо будут содер­жать­ся в отдель­ных пунк­тах раз­де­лов, отве­ден­ных для осве­ще­ния соот­вет­ству­ю­щих вопро­сов (напри­мер, пред­мет дого­во­ра, обя­за­тель­ства, рас­че­ты).

Содер­жа­ние отдель­но­го раз­де­ла дого­во­ра по аренд­ным кани­ку­лам может быть, напри­мер, таким:

3.1. На пери­од под­го­тов­ки арен­ду­е­мо­го поме­ще­ния к экс­плу­а­та­ции в соот­вет­ствии с заяв­лен­ны­ми Арен­да­то­ром тре­бо­ва­ни­я­ми к его тех­ни­че­ско­му осна­ще­нию уста­нав­ли­ва­ют­ся аренд­ные кани­ку­лы.

3.2. Про­дол­жи­тель­ность аренд­ных кани­кул рав­на 2 (двум) меся­цам с даты под­пи­са­ния акта пере­да­чи поме­ще­ния Арен­да­то­ру.

3.3. Вели­чи­на месяч­ной аренд­ной став­ки во вре­мя аренд­ных кани­кул состав­ля­ет 30 000 (трид­цать тысяч) руб­лей.

3.4. Опла­та аренд­ной пла­ты за пери­од аренд­ных кани­кул осу­ществ­ля­ет­ся в рас­сроч­ку на про­тя­же­нии 6 (шести) меся­цев с даты под­пи­са­ния акта о завер­ше­нии тех­ни­че­ско­го осна­ще­ния поме­ще­ния путем уве­ли­че­ния еже­ме­сяч­ной сум­мы пла­ты за арен­ду, преду­смот­рен­ной п. 5.1 Дого­во­ра, на 10 000 (десять тысяч) руб­лей.

3.5. Опла­та про­цен­тов за предо­став­ле­ние рас­сроч­ки не преду­смат­ри­ва­ет­ся.

Если аренд­ные кани­ку­лы ого­ва­ри­ва­ют­ся в допол­ни­тель­ном согла­ше­нии, то оно может вво­дить в текст дого­во­ра в отно­ше­нии этих кани­кул:

  • допол­ни­тель­ный раз­дел, состо­я­щий из несколь­ких пунк­тов;
  • допол­ни­тель­ные пунк­ты в несколь­ко раз­де­лов;
  • допол­ни­тель­ное усло­вие, рас­кры­ва­ю­щее дета­ли опре­де­лен­но­го пунк­та (или пунк­тов) дого­во­ра.

В послед­нем слу­чае текст, отно­ся­щий­ся к аренд­ным кани­ку­лам, может быть, напри­мер, таким:

1. Арен­до­да­тель, испол­няя закреп­лен­ную за ним п. 3.1.5 Дого­во­ра обя­зан­ность по про­ве­де­нию капи­таль­но­го ремон­та поме­ще­ния, орга­ни­зу­ет про­ве­де­ние соот­вет­ству­ю­щих работ в пери­од с 01.06.2018 по 31.07.2018.

2. В свя­зи с воз­ни­ка­ю­щи­ми в ука­зан­ный пери­од огра­ни­че­ни­я­ми по воз­мож­но­сти пол­но­цен­но­го исполь­зо­ва­ния поме­ще­ния Арен­да­то­ром на вре­мя про­ве­де­ния ремонт­ных работ в соот­вет­ствии с п. 1.6 Дого­во­ра уста­нав­ли­ва­ют­ся аренд­ные кани­ку­лы.

3. На вре­мя аренд­ных кани­кул вели­чи­на еже­ме­сяч­ной аренд­ной пла­ты сни­жа­ет­ся на 50% и состав­ля­ет, соот­вет­ствен­но, 118 000 (Сто восем­на­дцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.

4. Поря­док упла­ты аренд­ной пла­ты не меня­ет­ся и соот­вет­ству­ет уста­нов­лен­но­му п. 4.2 Дого­во­ра.

О том, как регу­ли­ру­ют­ся аренд­ные отно­ше­ния по меж­ду­на­род­ным стан­дар­там, читай­те в мате­ри­а­ле «МСФО № 17 “Арен­да — осо­бен­но­сти при­ме­не­ния”».

Налоговые последствия каникул для арендодателя

Умень­ше­ние сум­мы аренд­ной пла­ты вле­чет за собой воз­мож­ное для арен­до­да­те­ля сни­же­ние вели­чи­ны нало­га на при­быль, УСН, НДФЛ или НДС в зави­си­мо­сти от осо­бен­но­стей нало­го­во­го режи­ма, при­ме­ня­е­мо­го арен­до­да­те­лем. Крайне важ­ны­ми здесь ока­зы­ва­ют­ся обос­но­ван­ность умень­ше­ния и адек­ват­ность умень­шен­ных пла­те­жей по арен­де. В слу­чае отсут­ствия гра­мот­но­го обос­но­ва­ния этих дей­ствий сто­ро­ны дого­во­ра арен­ды могут быть запо­до­зре­ны в сго­во­ре с целью сни­же­ния нало­гов, упла­чи­ва­е­мых арен­до­да­те­лем.

Пол­ный отказ от взи­ма­ния аренд­ной пла­ты на пери­од дей­ствия аренд­ных кани­кул будет сочтен про­ве­ря­ю­щи­ми как отно­ше­ния, суще­ству­ю­щие на усло­ви­ях без­воз­мезд­но­сти. А это озна­ча­ет, что арен­до­да­тель:

  • не смо­жет начис­лять амор­ти­за­цию по пере­дан­но­му в арен­ду объ­ек­ту (п. 3 ст. 256 НК РФ);
  • несмот­ря на отсут­ствие дохо­да, дол­жен будет упла­чи­вать НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ), исчис­ляя его с рыноч­ной сто­и­мо­сти услуг по сда­че в арен­ду ана­ло­гич­но­го объ­ек­та (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Об осо­бен­но­стях отра­же­ния опе­ра­ций по арен­де в буху­че­те у арен­да­то­ра и арен­до­да­те­ля читай­те в ста­тье «Бух­гал­тер­ский учет при арен­де основ­ных средств (нюан­сы)».

Налоговые последствия каникул для арендатора

Для арен­да­то­ра сни­же­ние вели­чи­ны аренд­ной пла­ты при­во­дит к умень­ше­нию затрат, учи­ты­ва­е­мых при рас­че­те нало­га на при­быль (УСН-нало­га или НДФЛ), и сум­мы НДС, кото­рую мож­но по этим затра­там взять к выче­ту (в зави­си­мо­сти от вида нало­го­об­ло­же­ния арен­да­то­ра).

О том, при каком усло­вии мож­но учесть рас­хо­ды по содер­жа­нию арен­до­ван­но­го поме­ще­ния при УСН, читай­те в мате­ри­а­ле «Может ли арен­до­да­тель учесть для УСН рас­хо­ды на содер­жа­ние объ­ек­та арен­ды?».

Но наи­бо­лее нега­тив­ной для него в плане нало­гов ока­зы­ва­ет­ся воз­мож­ность поль­зо­вать­ся иму­ще­ством без­воз­мезд­но. Обу­слов­ле­но это тем, что без­воз­мезд­ное исполь­зо­ва­ние иму­ще­ства при­рав­ни­ва­ет­ся к вне­ре­а­ли­за­ци­он­но­му дохо­ду (п. 8 ст. 250 НК РФ), кото­рый арен­да­то­ру при­дет­ся вклю­чить в базу по нало­гу на при­быль, оце­нив этот доход по его рыноч­ной цене.

Таким обра­зом, для арен­да­то­ра обос­но­ван­ное сни­же­ние пла­ты за арен­ду на пери­од аренд­ных кани­кул при­об­ре­та­ет не менее важ­ное зна­че­ние, чем для арен­до­да­те­ля.

О том, на каком сче­те буху­че­та учи­ты­ва­ет­ся взя­тый в арен­ду объ­ект у арен­да­то­ра, читай­те в ста­тье «Заба­лан­со­вый счет 001 “Арен­до­ван­ные основ­ные сред­ства”».

Итоги

Аренд­ные кани­ку­лы — это пери­од, в тече­ние кото­ро­го дей­ству­ют сни­жен­ные став­ки аренд­ной пла­ты, обу­слов­лен­ные либо вре­мен­но суще­ству­ю­щей для арен­да­то­ра невоз­мож­но­стью исполь­зо­вать арен­до­ван­ное поме­ще­ние, либо нали­чи­ем огра­ни­че­ний, не поз­во­ля­ю­щих поль­зо­вать­ся объ­ек­том в пол­ном объ­е­ме. Нали­чие аренд­ных кани­кул уста­нав­ли­ва­ет­ся дого­во­ром или допол­ни­тель­ным согла­ше­ни­ем к нему. В тек­сте, отно­ся­щем­ся к это­му пред­ме­ту, сле­ду­ет ого­во­рить при­чи­ны вве­де­ния кани­кул, их про­дол­жи­тель­ность, вели­чи­ну уста­нав­ли­ва­е­мой сни­жен­ной опла­ты за арен­ду, осо­бен­но­сти осу­ществ­ле­ния пла­те­жей. Отсут­ствие усло­вия об опла­те за пери­од дей­ствия кани­кул при­ве­дет к тому, что отно­ше­ния будут рас­це­ни­вать­ся как суще­ству­ю­щие на прин­ци­пах без­воз­мезд­но­сти, а это повле­чет за собой нега­тив­ные нало­го­вые послед­ствия как для арен­до­да­те­ля, так и для арен­да­то­ра.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments