Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и правильно

Любую пере­пла­ни­ров­ку квар­ти­ры или нежи­ло­го поме­ще­ния сле­ду­ет свое­вре­мен­но уза­ко­нить, что­бы в даль­ней­шем не воз­ни­ка­ло про­блем с над­зор­ны­ми орга­на­ми, и была исклю­че­на веро­ят­ность ава­рий и обру­ше­ний после ремон­та. Без­услов­но, речь не идет о кос­ме­ти­че­ском ремон­те, кото­рый не нуж­да­ет­ся ни в каких согла­со­ва­ни­ях.

Нужно ли узаконивать перепланировку?

Мы гово­рим о тех изме­не­ни­ях, кото­рые в даль­ней­шем, так или ина­че, отра­зят­ся на плане БТИ — новых про­емах, сно­се пере­го­ро­док, уклад­ке гид­ро­изо­ля­ции, и дру­гих серьез­ных меро­при­я­ти­ях. Все это, соглас­но жилищ­но­му зако­но­да­тель­ству, долж­но быть оформ­ле­но как пере­пла­ни­ров­ка. Во вся­ком слу­чае, Жилищ­ный кодекс РФ (в части гла­вы 4) и Поста­нов­ле­ние Пра­ви­тель­ства Моск­вы № 508 в редак­ции № 840, не остав­ля­ют в этом ника­ких сомне­ний.

Тем не менее, мно­гие граж­дане пре­не­бре­га­ют бук­вой зако­на и «тво­рят что хотят» на сво­ей жил­пло­ща­ди — сно­сят участ­ки несу­щих стен, лома­ют вент­шах­ты, пере­гру­жа­ют пере­кры­тия тяже­лы­ми стяж­ка­ми или тра­па­ми для душа, выно­сят бата­реи на бал­кон, и так далее. А меж­ду тем, все пере­чис­лен­ное, и мно­гое поми­мо это­го, стро­го запре­ще­но.

Поэто­му когда по жало­бе сосе­дей, устав­ших от шума ремон­та, или оза­бо­чен­ных воз­ник­ши­ми в потол­ке тре­щи­на­ми, «нехо­ро­шую квар­ти­ру» посе­ща­ет пред­ста­ви­тель Мосжи­л­ин­спек­ции, то ее соб­ствен­ник полу­ча­ет пред­пи­са­ние. В нем содер­жит­ся тре­бо­ва­ние либо уза­ко­нить пере­пла­ни­ров­ку, либо вер­нуть все как было на поэтаж­ном плане, раз­ру­шив доро­гой ремонт. Ну, и опла­тить ремонт сосе­дям, если неза­кон­ная пере­пла­ни­ров­ка как-то им повре­ди­ла.

Итак, допу­стим, вы заду­ма­ли капи­таль­ный ремонт с пере­пла­ни­ров­кой поме­ще­ний и хоти­те уза­ко­нить изме­не­ния, а так­же убе­дить­ся, что не будут нару­ше­ны стро­и­тель­ные и сани­тар­ные нор­ма­ти­вы. Соот­вет­ствен­но, вам при­дет­ся поза­бо­тить­ся о том, как уза­ко­нить само­воль­ную пере­пла­ни­ров­ку квар­ти­ры — само­сто­я­тель­но или через посред­ни­ков. В пер­вом слу­чае вы сэко­но­ми­те день­ги, но есть риск затя­нуть про­цесс согла­со­ва­ния. Во вто­ром слу­чае спе­ци­а­ли­сты уза­ко­нят пере­пла­ни­ров­ку квар­ти­ры быст­ро и каче­ствен­но, с уче­том всех дей­ству­ю­щих нор­ма­тив­ных тре­бо­ва­ний.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Для нача­ла пояс­ним, что путь само­сто­я­тель­но­го согла­со­ва­ния мож­но прой­ти отно­си­тель­но лег­ко в тех слу­ча­ях, когда речь идет об упро­щен­ном поряд­ке уза­ко­ни­ва­ния пере­пла­ни­ров­ки. Он каса­ет­ся тех изме­не­ний, кото­рые не затра­ги­ва­ют капи­таль­ных кон­струк­ций и ком­му­ни­ка­ций и без­опас­ны для дома и его жите­лей. К таким слу­ча­ям отно­сят­ся демон­таж или пере­нос нене­су­щих стен, устрой­ство про­емов в пере­го­род­ках, пере­ме­ще­ние сан­тех­ни­ки в пре­де­лах суще­ству­ю­щих поме­ще­ний и пр.

Наи­бо­лее типич­ным при­ме­ром такой пере­пла­ни­ров­ки мож­но счи­тать объ­еди­не­ние ван­ной и сан­уз­ла в типо­вых домах (без рас­ши­ре­ния на кори­дор). До недав­них пор такие пере­пла­ни­ров­ки назы­ва­лись «эскиз­ны­ми» и согла­со­вы­ва­лись по ксе­ро­ко­пи­ям пла­на БТИ с отме­чен­ны­ми изме­не­ни­я­ми. В насто­я­щее вре­мя этот поря­док сме­нил­ся «упро­щен­ным», но так как меха­низм послед­не­го тол­ком не про­ра­бо­тан, жилищ­ные инспек­ции «по ста­рин­ке» при­ни­ма­ют на рас­смот­ре­ние эскиз. К послед­не­му необ­хо­ди­мо будет при­ло­жить пакет доку­мен­тов, вклю­ча­ю­щий заяв­ле­ние, согла­сие соб­ствен­ни­ков, пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты и тех­пас­порт БТИ. Пол­ный пере­чень доку­мен­тов, кото­рые могут пона­до­бить­ся, содер­жит­ся в пунк­тах 2.10 и 2.11 ППМ № 508 в редак­ции № 840.

Само­сто­я­тель­ное уза­ко­ни­ва­ние более слож­ных пере­пла­ни­ро­вок вряд ли мож­но при­знать целе­со­об­раз­ным, даже несмот­ря на то, что поря­док согла­со­ва­ния схож: в «одно окно» Мосжи­л­ин­спек­ции пода­ют­ся те же доку­мен­ты, толь­ко вме­сто эски­за ‑про­ект пере­пла­ни­ров­ки, под­креп­лен­ный тех­ни­че­ским заклю­че­ни­ем о воз­мож­но­сти ее про­ве­де­ния. В этом раз­ли­чии и заклю­ча­ет­ся пре­пят­ствие для само­сто­я­тель­но­го уза­ко­ни­ва­ния по про­ек­ту.

Процедура оформления и сроки

Для нача­ла уточ­ним, какие пере­пла­ни­ров­ки тре­бу­ют раз­ра­бот­ки спе­ци­аль­ной про­ект­ной доку­мен­та­ции. Сюда отно­сят­ся рабо­ты, затра­ги­ва­ю­щие капи­таль­ные сте­ны, пере­кры­тия, инже­нер­ные ком­му­ни­ка­ции и функ­ци­о­наль­ное назна­че­ние поме­ще­ний. Весь спи­сок этих работ содер­жит­ся в п.п. 2 и 3 При­ло­же­ния 1 ППМ № 508 в редак­ции № 840.
Пра­во зани­мать­ся раз­ра­бот­кой про­ек­тов пере­пла­ни­ро­вок име­ют толь­ко орга­ни­за­ции с допус­ком СРО в про­ек­ти­ро­ва­нии, а так­же круп­ные про­ект­ные инсти­ту­ты- ГУП МНИИТЭП, ГУП Мосжил­НИИ­про­ект, Моспро­ект и неко­то­рые дру­гие. Инже­нер­ное обсле­до­ва­ние дома и квар­ти­ры и выда­ча тех­ни­че­ско­го заклю­че­ния так­же будут осу­ществ­лять­ся одной из этих орга­ни­за­ций. Ни дизай­не­ры инте­рье­ров, ни тем более сами соб­ствен­ни­ки квар­тир, не спра­вят­ся с таким ответ­ствен­ным делом, впро­чем, им это­го и не пола­га­ет­ся по зако­ну.

После того, как на реа­ли­за­цию про­ек­та будет полу­че­но раз­ре­ше­ние Мосжи­л­ин­спек­ции, мож­но будет при­сту­пать к ремон­ту. Когда закон­чен­ный ремонт будет сдан при­е­моч­ной комис­сии вме­сте с запол­нен­ным жур­на­лом работ, акта­ми на скры­тые рабо­ты и автор­ским над­зо­ром, пере­пла­ни­ров­ка будет вне­се­на в доку­мен­ты БТИ. Толь­ко после «при­зна­ния» со сто­ро­ны БТИ она счи­та­ет­ся уза­ко­нен­ной, и ее мож­но будет вно­сить в пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты.

Какую перепланировку нельзя узаконить?

Прин­ци­пи­аль­но поря­док здесь не отли­ча­ет­ся от согла­со­ва­ния пере­пла­ни­ров­ки до ее про­ве­де­ния. Отме­тим, что сам факт неза­кон­ной пере­пла­ни­ров­ки гро­зит вам лишь штра­фом и пред­пи­са­ни­ем уза­ко­нить ее (если вы ниче­го не нару­ши­ли и она потен­ци­аль­но согла­су­е­ма). Гораз­до хуже, если вы про­во­ди­ли меро­при­я­тия, запре­щен­ные жилищ­ным зако­но­да­тель­ством. Спи­сок недо­пу­сти­мых дей­ствий содер­жит­ся, в п. 11 При­ло­же­ния 1 ППМ № 508 в редак­ции № 840. Если вы совер­ши­ли одно из них, тон пред­пи­са­ния будет более жест­ким: вас обя­жут пол­но­стью или частич­но лик­ви­ди­ро­вать послед­ствия ремон­та до согла­су­е­мо­го состо­я­ния.

Что­бы у над­зор­ных орга­нов не было сомне­ний в том, что рабо­ты про­из­во­ди­лись без нару­ше­ний зако­на, а так­же СНи­Пов, СаН­Пи­нов и про­ти­во­по­жар­ных норм, вам потре­бу­ет­ся тех­ни­че­ское заклю­че­ние о допу­сти­мо­сти и без­опас­но­сти про­ве­ден­ных работ. Раз­ра­бо­тать его могут те же авто­ры домов, или любая орга­ни­за­ция с допус­ком СРО — в зави­си­мо­сти от объ­е­ма изме­не­ний.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Быва­ют слу­чаи, когда в квар­ти­ре уже про­из­во­ди­лись рабо­ты, при­вед­шие к изме­не­нию кон­фи­гу­ра­ции поме­ще­ний (напри­мер, в тех слу­ча­ях, когда вы поку­па­е­те или полу­ча­е­те в наслед­ство квар­ти­ру). Что­бы про­ве­рить, насколь­ко они закон­ны, сле­ду­ет обра­тить­ся в тер­ри­то­ри­аль­ное БТИ и запро­сить тех­ни­че­ский пас­порт квар­ти­ры. В его состав вхо­дит поэтаж­ный план с чер­те­жом кон­крет­ной квар­ти­ры.

Если на нем име­ют­ся крас­ные линии, то нали­цо выяв­лен­ная само­воль­ная пере­пла­ни­ров­ка. Чер­ные линии озна­ча­ют, что все в поряд­ке, но не все­гда — мог­ли иметь место изме­не­ния, о кото­рых орга­ны над­зо­ра и тех­ни­че­ско­го уче­та пока не в кур­се. Для само­успо­ко­е­ния мож­но прой­тись по ком­на­там с пла­ном БТИ в руках и про­ве­рить, на сво­их ли местах все про­емы, сте­ны, и так далее.

Мы рас­ска­жем про воз­мож­ные при­чи­ны неис­прав­но­сти газо­вой колон­ки.

Какие доку­мен­ты нуж­ны для выпис­ки из квар­ти­ры, читай­те в нашей ста­тье.

Как зака­зать кадаст­ро­вый пас­порт на объ­ект через интер­нет: http://upravdomik.ru/dacha/registr/kadastroviy-pasport-cherez-internet.html

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Если вы дей­ству­е­те само­сто­я­тель­но, то это недо­ро­го. Вам при­дет­ся опла­тить лишь сто­и­мость тех­пас­пор­та в БТИ, если пере­чень меро­при­я­тий не вклю­ча­ет ниче­го серьез­но­го.

В слу­чае, когда тре­бу­ет­ся раз­ра­бот­ка про­ек­та и оформ­ле­ние ТЗ, вам при­дет­ся опла­тить услу­ги про­ект­ной орга­ни­за­ции. При этом круп­ные про­ект­ные инсти­ту­ты-авто­ры домов про­сят за эту услу­гу в несколь­ко раз боль­ше, неже­ли част­ные фир­мы.

Сто­и­мость услуг посред­ни­ков по пол­но­му цик­лу — от сбо­ра доку­мен­тов, раз­ра­бот­ки про­ек­та, полу­че­ния раз­ре­ше­ния, и до сда­чи гото­вой пере­пла­ни­ров­ки МЖИ и БТИ, напря­мую зави­сят от объ­е­ма изме­не­ний и слож­но­сти согла­со­ва­ния. Это весь­ма затрат­ный путь, но обра­ща­ясь к спе­ци­а­ли­стам, вы упро­ща­е­те себе жизнь тем, что всю бумаж­ную воло­ки­ту они берут на себя, а так­же исклю­ча­ют риск оши­бок и нару­ше­ний.

Вни­ма­ние!

В свя­зи с послед­ни­ми изме­не­ни­я­ми в зако­но­да­тель­стве, юри­ди­че­ская инфор­ма­ция в дан­ной ста­тьей мог­ла уста­реть! Наш юрист может бес­плат­но Вас про­кон­суль­ти­ро­вать — напи­ши­те вопрос в фор­ме ниже: