Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Сна­ча­ла у «капи­таль­щи­ков» воз­ни­кал вопрос, как вло­жить мате­рин­ский семей­ный капи­тал (МСК) в ипо­те­ку. Это все делать научи­лись. Ста­ти­сти­ка при­во­дит мас­штаб­ные циф­ры о коли­че­стве сер­ти­фи­ка­тов, покрыв­ших частич­ку сто­и­мо­сти ипо­теч­но­го жилья. Но мно­гие из этих счаст­лив­чи­ков даже не заду­мы­ва­лись, что даль­ней­шая судь­ба их ипо­теч­ных квар­тир, куп­лен­ных с уча­сти­ем МСК, будет решать­ся не толь­ко сами­ми соб­ствен­ни­ка­ми, а и огра­ни­че­ни­я­ми зако­но­да­тель­ства.mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-1092732

Речь идёт о продаже/обмене жилья, в покуп­ку кото­ро­го был вло­жен мат­ка­пи­тал. Каза­лось бы, купи­ли квар­ти­ру – живи­те. Но после покуп­ки часто про­яв­ля­ют­ся такие недо­стат­ки, о кото­рых не пред­по­ла­гал изна­чаль­но: про­те­ка­ю­щая кры­ша, отда­лён­ность мик­ро­рай­о­на, да про­сто шум­ные сосе­ди. И соб­ствен­ни­ки начи­на­ют заду­мы­вать­ся о том, что­бы жильё сме­нить на дру­гое. Вот тут и воз­ни­ка­ют вся­кие неудоб­ные усло­вия куп­ли-про­да­жи таких квар­тир.

Как извест­но, квар­ти­ра, куп­лен­ная с уча­сти­ем МСК, долж­на быть оформ­ле­на в общую соб­ствен­ность всех чле­нов семьи, в том чис­ле и детей (выдел долей по жела­нию). После дости­же­ния детьми совер­шен­но­ле­тия рас­по­ря­жать­ся дан­ной квар­ти­рой мож­но как угод­но, в том чис­ле и с лёг­ко­стью продать/обменять. Но если ваши дети ещё не достиг­ли это­го чудес­но­го воз­рас­та, то покуп­ка ново­го жилья может ока­зать­ся про­бле­ма­тич­ной.

В дан­ном слу­чае глав­ной загвозд­кой явля­ет­ся защи­та прав и закон­ных инте­ре­сов несо­вер­шен­но­лет­них детей, за соблю­де­ни­ем кото­рых зор­ко сле­дит орган опе­ки и попе­чи­тель­ства. И без раз­ре­ше­ния это­го орга­на отчуж­де­ние жило­го поме­ще­ния (то есть про­да­жа, обмен, даре­ние, сда­ча в арен­ду и др.) невоз­мож­но.

Таким обра­зом, что­бы продать/обменять квар­ти­ру, вам при­дёт­ся полу­чить раз­ре­ше­ние орга­нов опе­ки. А что­бы полу­чить раз­ре­ше­ние орга­нов опе­ки, надо пред­ста­вить дока­за­тель­ства, что продажа/обмен осу­ществ­ля­ет­ся с целью при­об­ре­те­ния ново­го жилья, кото­рое, плюс ко все­му, долж­но быть не хуже, а жела­тель­но луч­ше преж­не­го как по ком­фор­ту, так и по пло­ща­ди.

То есть жилищ­ные усло­вия детей долж­ны быть сохра­не­ны или улуч­ше­ны, а их доля в пра­ве соб­ствен­но­сти долж­на остать­ся преж­ней либо уве­ли­чить­ся. Если про­изой­дёт с точ­но­стью до наобо­рот, то сдел­ка будет при­зна­на недей­стви­тель­ной.

mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na_1-8731526Одна­ко все мы зна­ем, что гото­вят для нас похо­ды по инстан­ци­ям с целью полу­че­ния какой-нибудь неза­мыс­ло­ва­той бумаж­ки. Орга­ны опе­ки не исклю­че­ние. Как и вез­де там сидят крюч­ко­тво­ры-бук­во­еды, и шаг в сто­ро­ну для них попыт­ка к бег­ству, кото­рая кара­ет­ся рас­стре­лом.

Одна­ко есть инди­ви­ду­у­мы, ухит­ря­ю­щи­е­ся обхо­дить нор­ма­тив­ные пре­по­ны. Так, для полу­че­ния раз­ре­ше­ния на про­да­жу жилья, в кото­ром про­пи­са­ны дети, и покуп­ку ново­го, но мень­ше­го по пло­ща­ди, они про­сто наде­ля­ют детей теми же квад­ра­та­ми.

Неко­то­рые, по незна­нию, с лёг­кой руки про­да­ют квар­ти­ры, не обра­ща­ясь ни за каки­ми раз­ре­ше­ни­я­ми. Вот толь­ко факт нару­ше­ния может всплыть гораз­до поз­же и закон­чить­ся очень печаль­но, осо­бен­но для поку­па­те­ля. Систе­ма кон­тро­ля у нас несо­вер­шен­на, но если уж нач­нут шер­стить все сдел­ки…

Нало­го­об­ло­же­ние при про­да­же квар­ти­ры про­ис­хо­дит в общем поряд­ке: 13% в слу­чае вла­де­ния соб­ствен­но­стью менее 3 лет, 0% – если сто­и­мость квар­ти­ры менее 1 млн руб­лей.

Подводные камниmozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na_2-2429696

Про­да­вая жильё, при­об­ре­тён­ное в ипо­те­ку (кре­дит) с уча­сти­ем средств мат­ка­пи­та­ла, и при­об­ре­тая новое жильё опять же в ипо­те­ку, мож­но столк­нуть­ся с отка­зом орга­нов опе­ки на выда­чу раз­ре­ше­ния, даже несмот­ря на соблю­де­ние прав ребён­ка.

Загвозд­ка вся в том, что лишая детей соб­ствен­но­сти в одной квар­ти­ре, вы долж­ны сра­зу же предо­ста­вить им соб­ствен­ность во вновь при­об­ре­та­е­мой, при­чём соот­вет­ству­ю­щую долям в про­да­ва­е­мом жилье, либо выпла­тить сум­му, экви­ва­лент­ную сто­и­мо­сти этих долей. Одна­ко сде­лать это, напри­мер, в стро­я­щем­ся жилье мож­но толь­ко после вве­де­ния объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию. Полу­ча­ет­ся, что выдел долей детей оста­ёт­ся в под­ве­шен­ном состо­я­нии.

При заклю­че­нии кре­дит­но­го дого­во­ра, ваша новая квар­ти­ра авто­ма­ти­че­ски ста­но­вит­ся пред­ме­том зало­га бан­ка (обре­ме­не­ние). И в слу­чае вашей непла­тё­же­спо­соб­но­сти банк будет впра­ве реа­ли­зо­вать вашу квар­ти­ру. Одна­ко, если в квар­ти­ре будут про­пи­са­ны несо­вер­шен­но­лет­ние, то сде­лать это будет невоз­мож­но. Такая вот пал­ка о двух кон­цах.

Как быть в таком слу­чае? Про­бле­ма реша­ет­ся с помо­щью предо­став­ле­ния в орга­ны опе­ки нота­ри­аль­но заве­рен­но­го обя­за­тель­ства о наде­ле­нии детей доля­ми в новом жилье в тече­ние полу­го­да после пога­ше­ния ипо­те­ки (сда­чи недви­жи­мо­сти в экс­плу­а­та­цию, если вы участ­ву­е­те в доле­вом стро­и­тель­стве).

Эта про­це­ду­ра доволь­но часто прак­ти­ку­ет­ся, в том чис­ле и при пер­во­на­чаль­ной покуп­ке жилья на мат­ка­пи­тал (обя­за­тель­ство предо­став­ля­ет­ся в ПФ, срок испол­не­ния – 6 меся­цев с момен­та пере­чис­ле­ния средств МСК или сда­чи жилья в экс­плу­а­та­цию).

Одна­ко, учи­ты­вая, что выда­ёт мат­ка­пи­тал пен­си­он­ный фонд, блю­дут пра­ва детей орга­ны опе­ки, а реги­стри­ру­ет пра­ва соб­ствен­но­сти росре­естр, кото­рый не инте­ре­су­ет источ­ник финан­си­ро­ва­ния при покуп­ке недви­жи­мо­сти, то соблю­де­ние усло­вий выше­ука­зан­но­го обя­за­тель­ства прак­ти­че­ски никак не кон­тро­ли­ру­ет­ся.

Роди­те­ли вро­де как обе­ща­ют про­пи­сать в буду­щем сво­их детей в новую квар­ти­ру, но на деле это часто не про­ис­хо­дит, по раз­ным сооб­ра­же­ни­ям: про­сто из-за лени, неже­ла­ния лиш­ний раз стал­ки­вать­ся с орга­на­ми опе­ки или в целях обна­ли­чи­ва­ния денег (то есть купить жильё, что­бы сра­зу про­дать, или поку­па­ют квар­ти­ры у род­ствен­ни­ков). И ради дости­же­ния цели даже ука­зы­ва­ют в обя­за­тель­стве, что при невоз­мож­но­сти рас­пла­тить­ся за ипо­те­ку гаран­ти­ро­ва­но про­пи­шут ребён­ка в дру­гое поме­ще­ние, кото­ро­го в нали­чии вовсе может и не быть.

Тем самым они остав­ля­ют сво­их детей без соб­ствен­но­сти. Но серьёз­нее всех постра­да­ют буду­щие поку­па­те­ли такой недви­жи­мо­сти.

Конеч­но, если орган опе­ки или ПФ обна­ру­жат такие нару­ше­ния, то могут обра­тить­ся в суд с заяв­ле­ни­ем о при­зна­нии всех сде­лок недей­стви­тель­ны­ми. Одна­ко связь меж­ду эти­ми орга­на­ми отсут­ству­ет, а поря­док кон­тро­ля недоб­ро­со­вест­ных роди­те­лей пока не уста­нов­лен. И рынок про­да­ва­е­мой недви­жи­мо­сти про­дол­жа­ет попол­нять­ся квар­ти­ра­ми, куп­лен­ны­ми на сред­ства МСК, но не оформ­лен­ны­ми в соб­ствен­ность детей.

Последствия продажи/покупки недвижимости, приобретённой некогда на средства МСК

mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na_3-4407203Чем может обер­нуть­ся в буду­щем халат­ное отно­ше­ние к оформ­ле­нию прав детей на жильё? Тем, что сами эти дети будут обра­щать­ся в суд за при­зна­ни­ем про­да­жи жилья, в кото­ром их лиши­ли доли, недей­стви­тель­ной. И боять­ся это­го в первую оче­редь сле­ду­ет потен­ци­аль­ным поку­па­те­лям такой недви­жи­мо­сти.

Чем гро­зит при­зна­ние сдел­ки недей­стви­тель­ной: каж­дая сто­ро­на обя­за­на воз­вра­тить дру­гой всё полу­чен­ное по сдел­ке, то есть поку­па­тель обя­зан вер­нуть недви­жи­мость, а про­да­вец – день­ги, упла­чен­ные за неё. Ины­ми сло­ва­ми, ваша сдел­ка анну­ли­ру­ет­ся.

Пове­зёт, толь­ко если будут про­пу­ще­ны сро­ки иско­вой дав­но­сти, кото­рые для взрос­лых состав­ля­ют 3 года с момен­та обна­ру­же­ния ущем­ле­ния сво­их прав, а для несо­вер­шен­но­лет­них – 3 года с момен­та дости­же­ния совер­шен­но­ле­тия.

Допу­стим, вы доб­ро­со­вест­ный при­об­ре­та­тель недви­жи­мо­сти, поку­пая кото­рую поня­тия не име­ли, что про­да­вец в неё вло­жил сред­ства МСК, да ещё и детям доли не выде­лил. И вот в один пре­крас­ный день полу­ча­е­те реше­ние суда о том, что ваша сдел­ка куп­ли-про­да­жи при­зна­на судом недей­стви­тель­ной имен­но из-за нару­ше­ния прав детей. И теперь вы долж­ны эту недви­жи­мость вер­нуть про­дав­цу, а он дол­жен вер­нуть вам день­ги. И тут начи­на­ет­ся самое инте­рес­ное.

Вер­нуть квар­ти­ру, конеч­но, недол­го. Вот толь­ко не вер­нуть денег, вло­жен­ных в её ремонт, а может и остать­ся на ули­це, если дру­го­го жилья нет. Да и с воз­вра­том денег за квар­ти­ру может быть не всё так про­сто. Ведь выру­чен­ные от про­да­жи квар­ти­ры день­ги про­да­вец уже дав­но вло­жил во что-то дру­гое. И вполне реаль­но, что воз­вра­щать сто­и­мость квар­ти­ры он будет в виде еже­ме­сяч­ных отчис­ле­ний из зар­пла­ты, кото­рые рас­тя­нут­ся на годы. Кро­ме того, сто­и­мость недви­жи­мо­сти с каж­дым годом рас­тёт. Поэто­му даже если про­да­вец смо­жет сра­зу вер­нуть выру­чен­ные за квар­ти­ру день­ги вряд ли вы смо­же­те купить на них дру­гое ана­ло­гич­ное жильё. А если в целях мини­ми­за­ции нало­гов в дого­во­ре ещё и сто­и­мость жилья была зани­же­на, то пла­ка­ли ваши денеж­ки.

mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na_4-1399027Так что преж­де чем поку­пать квар­ти­ру обя­за­тель­но про­верь­те нали­чие детей у про­дав­ца, рож­дён­ных после 1 янва­ря 2007 г. (имен­но с это­го момен­та начал выда­вать­ся МСК). При нали­чии тако­вых, запро­си­те под­твер­жде­ние об исполь­зо­ва­нии мат­ка­пи­та­ла. Конеч­но, если про­да­вец захо­чет скрыть прав­ду, он сде­ла­ет это.

И всё же мож­но запро­сить у про­дав­ца сви­де­тель­ство о пра­ве соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость (ну вы же долж­ны быть уве­ре­ны, что не поку­па­е­те кота в меш­ке). Если сре­ди соб­ствен­ни­ков есть дети с датой рож­де­ния после 01.01.07, то про­да­вец обя­зан предо­ста­вить вам раз­ре­ше­ние орга­нов опе­ки на про­да­жу жилья, без кото­ро­го поку­пать недви­жи­мость рис­ко­ван­но.

Если же иные соб­ствен­ни­ки в сви­де­тель­стве не зна­чат­ся, то вы име­е­те пол­ное пра­во запро­сить у про­дав­ца справ­ку из ПФ об остат­ке средств МСК. Такие справ­ки ПФ еже­год­но высы­ла­ет полу­ча­те­лям МСК, не исполь­зо­вав­шим его. Если раз­мер МСК равен уста­нов­лен­но­му зако­но­да­тель­ством (точ­ный раз­мер все­гда мож­но най­ти в интер­не­те), то пра­во про­дав­ца на МСК не реа­ли­зо­ва­но, а зна­чит, мож­но сме­ло поку­пать это жильё.

Если же про­да­вец не смо­жет или не захо­чет под­твер­дить, что его МСК в цело­сти и сохран­но­сти, то свя­зы­вать­ся с ним опас­но. Вполне веро­ят­но, что сред­ства он исполь­зо­вал, а доли в жилье нико­му не выде­лил. И ваша опро­мет­чи­вая сдел­ка может при­ве­сти к печаль­ным послед­стви­ям. Если толь­ко про­да­вец не согла­сит­ся выде­лить все пола­га­ю­щи­е­ся доли перед совер­ше­ни­ем вашей сдел­ки.

То же каса­ет­ся заклю­че­ния дого­во­ра уступ­ки пра­ва тре­бо­ва­ния по дого­во­ру уча­стия в доле­вом стро­и­тель­стве с исполь­зо­ва­ни­ем МСК. Это когда лицо участ­ву­ет в доле­вом стро­и­тель­стве и пере­да­ёт вам все свои пра­ва и обя­зан­но­сти по дого­во­ру. То есть вме­сто него уже вы буде­те участ­во­вать в этом доле­вом стро­и­тель­стве, а ему воз­ме­сти­те вло­жен­ные сред­ства (такое сво­е­го рода обна­ли­чи­ва­ние МСК – вло­жил в стро­и­тель­ство чуть-чуть, а за уступ­ку полу­чил живой мате­рин­ский капи­тал).

Как уже гово­ри­лось ранее, пока дом не сдан в экс­плу­а­та­цию, выде­лить в нём доли всех чле­нов семьи невоз­мож­но, а пото­му даёт­ся обя­за­тель­ство сде­лать это после завер­ше­ния стро­и­тель­ства. С одной сто­ро­ны ника­ких нару­ше­ний вро­де бы и нет. Но с дру­гой сто­ро­ны, усту­пая свои пра­ва тре­бо­ва­ния, обя­за­тель­ство о выде­ле долей уже не может быть испол­не­но нико­гда.

Похо­жая схе­ма, когда роди­те­ли обя­зу­ют­ся наде­лить детей доля­ми после пога­ше­ния кре­ди­та. При этом ипо­те­ку не гасят до кон­ца, оста­вив неболь­шую задол­жен­ность, и про­да­ют с таким обре­ме­не­ни­ем. Банк при этом пере­за­клю­ча­ет ипо­теч­ный дого­вор с новым поку­па­те­лем недви­жи­мо­сти. Най­ти такие бан­ки слож­но, но мож­но.mozhno-li-prodat-kvartiru-kuplennuju-na_5-9740803

К сожа­ле­нию, ради полу­че­ния живых денег вме­сто сер­ти­фи­ка­та с циф­ра­ми, такие схе­мы очень часто при­ме­ня­ют­ся. И риск поте­рять квар­ти­ру суще­ству­ет, даже если МСК был вло­жен в неё не вашим про­дав­цом, а одним из преды­ду­щих вла­дель­цев. В любом слу­чае при обна­ру­же­нии нару­ше­ния прав детей уже после про­ве­де­ния сдел­ки, луч­ше побыст­рее пере­про­дать эту недви­жи­мость: две под­ряд сдел­ки куп­ли-про­да­жи при­знать недей­стви­тель­ны­ми будет куда слож­нее.

А до тех пор, пока кон­троль за этим про­цес­сом ни на кого не воз­ло­жен, оста­ёт­ся толь­ко дога­ды­вать­ся, како­вы будут его послед­ствия. Так или ина­че, ответ­ствен­ность за непра­во­мер­ное исполь­зо­ва­ние МСК ляжет на роди­те­лей и будет ква­ли­фи­ци­ро­вать­ся, ско­рее все­го, как мошен­ни­че­ство со все­ми выте­ка­ю­щи­ми послед­стви­я­ми.

Оста­ёт­ся толь­ко поже­лать про­дав­цам недви­жи­мо­сти, куп­лен­ной на мате­рин­ский капи­тал, соблю­дать все свои обя­за­тель­ства, а поку­па­те­лям тако­го жилья ста­рать­ся пол­но­стью себя обез­опа­сить, что­бы в буду­щем не полу­чить непри­ят­но­го сюр­при­за.

В дан­ном слу­чае посло­ви­ца «кто не рис­ку­ет…» не сра­бо­та­ет. Ваш юрист.

P.S.

Мате­ри­ал осно­ван на нор­мах Феде­раль­но­го зако­на от 29.12.06 г. № 256-ФЗ «О допол­ни­тель­ных мерах госу­дар­ствен­ной под­держ­ки семей, име­ю­щих детей» (с изме­не­ни­я­ми и допол­не­ни­я­ми), ст. ст. 37, 170, 292 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. ст. 20, 21 Феде­раль­но­го зако­на от 24.04.08 г. № 48-ФЗ «Об опе­ке и попе­чи­тель­стве» (с изме­не­ни­я­ми и допол­не­ни­я­ми), ст. 159 УК РФ.

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
Adblock
detector