Недостроенные объекты: нюансы оценки

Хозя­е­ва неза­вер­шен­ных объ­ек­тов порой не пред­став­ля­ют, сколь­ко может сто­ить их соб­ствен­ность при про­да­же или пере­да­че в залог. Сле­дом есте­ствен­но воз­ни­ка­ет про­бле­ма оцен­ки сто­и­мо­сти: как это под­счи­тать, если с нача­ла стро­и­тель­ства про­шло несколь­ко лет? Ино­гда недо­стро­ен­ный объ­ект при­хо­дит­ся про­да­вать даже при огром­ном жела­нии им вла­деть: ситу­а­ции у соб­ствен­ни­ков могут быть раз­ные.

Оце­нить «недо­строй» с целью покуп­ки – дру­гая сто­ро­на это­го же вопро­са. Потен­ци­аль­ный хозя­ин совер­шен­но не горит жела­ни­ем пере­пла­тить за «моло­дые раз­ва­ли­ны», но и терять уча­сток зем­ли, подо­бран­ный для буду­ще­го стро­и­тель­ства новой недви­жи­мо­сти, ему тоже не хочет­ся.

Трудности в оценке незавершенных объектов

Про­во­ди­мая оцен­ка зда­ний и соору­же­ний долж­на сле­до­вать пла­ну:

1. Опре­де­ле­ние соста­ва объ­ек­та;
2. Уста­нов­ле­ние пра­ва соб­ствен­но­сти и пра­во­об­ла­да­те­лей;
3. Изу­че­ние при­чин оста­нов­ки стро­и­тель­ства (слож­но­сти финан­си­ро­ва­ния, тех­ни­че­ские про­сче­ты, юри­ди­че­ские недо­че­ты, паде­ние спро­са на ана­ло­гич­ные объ­ек­ты);
4. Про­ве­де­ние обме­ров каж­до­го соору­же­ния;
5. Фик­са­ция сте­пе­ни готов­но­сти;
6. Опре­де­ле­ние изно­са с воз­мож­но­стью исполь­зо­ва­ния;
7. Рас­чет сто­и­мо­сти после­ду­ю­ще­го ремон­та;
8. Пред­ло­же­ние о буду­щей экс­плу­а­та­ции объ­ек­та после его обсле­до­ва­ния:
   • завер­ше­ние соглас­но началь­но­му про­ек­ту;
   • пере­про­фи­ли­ро­ва­ние;
   • снос или частич­ный демон­таж.
9. Опре­де­ле­ние мето­да оцен­ки: доход­ный или затрат­ный.

Поль­зо­вать­ся при оцен­ке срав­ни­тель­ным мето­дом невоз­мож­но: сам объ­ект чаще все­го воз­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но, поэто­му его готов­ность срав­нить не с чем.

Сум­ма объ­ек­та на осно­ве затрат­но­го мето­да будет рав­нять­ся сто­и­мо­сти вло­жен­ных в стро­и­тель­ство средств. Чаще все­го такой метод при­ме­ним при сно­се объ­ек­та, когда потен­ци­аль­но­му поку­па­те­лю инте­ре­сен толь­ко сам уча­сток зем­ли.

Сум­ма объ­ек­та при доход­ном мето­де будет учи­ты­вать воз­мож­ность полу­че­ния при­бы­ли при даль­ней­шей про­филь­ной экс­плу­а­та­ции объ­ек­та и ана­ло­гич­ные пред­ло­же­ния объ­ек­тов недви­жи­мо­сти.

Заго­род­ная недо­стро­ен­ная недви­жи­мость

Дачи, кот­те­джи, доб­рот­ные совре­мен­ные дере­вен­ские дома – это объ­ек­ты недви­жи­мо­сти, при­над­ле­жа­щей физи­че­ским лицам. Оцен­ка заго­род­ной недви­жи­мо­сти про­во­дит­ся, когда про­ис­хо­дит:

• Про­да­жа иму­ще­ства;
• Пере­да­ча в залог;
• Стра­хо­ва­ние неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства;
• Выкуп зем­ли.

Оцен­ка «неза­вер­шен­ки» в таких слу­ча­ях учи­ты­ва­ет в основ­ном сум­му затрат при стро­и­тель­стве с кор­рек­ти­ров­кой на нали­чие ком­му­ни­ка­ций, раз­ви­то­сти инфра­струк­ту­ры и транс­порт­ных путей, пре­стиж­но­сти застрой­ки.