Хозяева незавершенных объектов порой не представляют, сколько может стоить их собственность при продаже или передаче в залог. Следом естественно возникает проблема оценки стоимости: как это подсчитать, если с начала строительства прошло несколько лет? Иногда недостроенный объект приходится продавать даже при огромном желании им владеть: ситуации у собственников могут быть разные.
Оценить «недострой» с целью покупки – другая сторона этого же вопроса. Потенциальный хозяин совершенно не горит желанием переплатить за «молодые развалины», но и терять участок земли, подобранный для будущего строительства новой недвижимости, ему тоже не хочется.
Трудности в оценке незавершенных объектов
Проводимая оценка зданий и сооружений должна следовать плану:
- Определение состава объекта;
- Установление права собственности и правообладателей;
- Изучение причин остановки строительства (сложности финансирования, технические просчеты, юридические недочеты, падение спроса на аналогичные объекты);
- Проведение обмеров каждого сооружения;
- Фиксация степени готовности;
- Определение износа с возможностью использования;
- Расчет стоимости последующего ремонта;
- Предложение о будущей эксплуатации объекта после его обследования:
- завершение согласно начальному проекту;
- перепрофилирование;
- снос или частичный демонтаж.
- Определение метода оценки: доходный или затратный.
Пользоваться при оценке сравнительным методом невозможно: сам объект чаще всего возводится индивидуально, поэтому его готовность сравнить не с чем.
Сумма объекта на основе затратного метода будет равняться стоимости вложенных в строительство средств. Чаще всего такой метод применим при сносе объекта, когда потенциальному покупателю интересен только сам участок земли.
Сумма объекта при доходном методе будет учитывать возможность получения прибыли при дальнейшей профильной эксплуатации объекта и аналогичные предложения объектов недвижимости.
Загородная недостроенная недвижимость
Дачи, коттеджи, добротные современные деревенские дома – это объекты недвижимости, принадлежащей физическим лицам. Оценка загородной недвижимости проводится, когда происходит:
- Продажа имущества;
- Передача в залог;
- Страхование незавершенного строительства;
- Выкуп земли.
Оценка «незавершенки» в таких случаях учитывает в основном сумму затрат при строительстве с корректировкой на наличие коммуникаций, развитости инфраструктуры и транспортных путей, престижности застройки.