Нажмите "Enter", чтобы перейти к контенту

Переуступка права аренды земельного участка

Арен­да земель­ных участ­ков явля­ет­ся доволь­но рас­про­стра­нен­ной прак­ти­кой в совре­мен­ном обще­стве. Одна­ко такая ситу­а­ция, как пере­уступ­ка пра­ва арен­ды рядо­вы­ми граж­да­на­ми до сих пор пони­ма­ет­ся не в пол­ной мере. Боль­шин­ство, стал­ки­ва­ясь с дан­ной ситу­а­ци­ей, ищет помо­щи у юри­стов, одна­ко кое-что о дан­ной про­це­ду­ре мож­но узнать, если вни­ма­тель­но озна­ко­мить­ся с Земель­ным и Граж­дан­ским кодек­са­ми РФ.

Когда земельный участок сдается в аренду

Арен­да пред­став­ля­ет собой дого­вор, по кото­ро­му соб­ствен­ник земель­но­го участ­ка пере­да­ет вто­рой сто­роне пра­ва поль­зо­ва­ния зем­лей и полу­че­ние с нее полез­но­го дохо­да. Вза­мен арен­до­да­тель в тече­ние все­го сро­ка дей­ствия дого­во­ра полу­ча­ет от арен­до­по­лу­ча­те­ля фик­си­ро­ван­ную пла­ту, назы­ва­е­мую рен­той.

В земель­ном зако­но­да­тель­стве выде­ля­ют два слу­чая арен­ды участ­ка:

  • Исполь­зо­ва­ние его для сель­ско­хо­зяй­ствен­ных работ;
  • Исполь­зо­ва­ние для жилищ­но­го стро­и­тель­ства.

Меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми самым рас­про­стра­нен­ным вари­ан­том явля­ет­ся пер­вый: соб­ствен­ник зем­ли, исполь­зу­ю­щий ее как объ­ект инве­сти­ро­ва­ния, обыч­но не про­да­ет уча­сток, а полу­ча­ет с него пас­сив­ный доход в виде рен­ты.

Вто­рой вари­ант чаще все­го встре­ча­ет­ся в сдел­ках с муни­ци­паль­ны­ми орга­на­ми вла­сти. В этом слу­чае зем­ли арен­ду­ют­ся под стро­и­тель­ство инди­ви­ду­аль­но­го и мно­го­квар­тир­но­го жилья, орга­ни­за­цию дач­ных и гараж­ных коопе­ра­ти­вов и тому подоб­но­го.

Дого­вор арен­ды может быть заклю­чен на срок до и более одно­го года. В слу­ча­ях, пере­да­чи зем­ли в поль­зо­ва­ние по дан­но­му дого­во­ру на срок более 1 года, закон тре­бу­ет поста­нов­ки его на учет в Управ­ле­нии феде­раль­ной служ­бы госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции.

Суще­ству­ет так­же такой про­цесс, как отчуж­де­ние земель­но­го участ­ка или его доли. Об этом читай­те в этой ста­тье.

Особенности передачи прав на земельный участок третьему лицу

Граж­дан­ский кодекс в пунк­те 2 ста­тьи 615 гово­рит, что арен­да­тор в тече­ние сро­ка дей­ствия дого­во­ра арен­ды полу­ча­ет воз­мож­ность рас­по­ря­жать­ся арен­до­ван­ным иму­ще­ством в соот­вет­ствии с усло­ви­я­ми согла­ше­ния. Чаще все­го в чис­ло этих усло­вий вхо­дит и пере­да­ча прав на арен­до­ван­ное иму­ще­ство тре­тье­му лицу. Дан­ная про­це­ду­ра может осу­ществ­лять­ся в двух основ­ных фор­мах:

  1. На осно­ва­нии дого­во­ра суб­арен­ды;
  2. Путем пере­уступ­ки прав арен­ды зем­ле­вла­де­ния.

Дого­вор суб­арен­ды пред­став­ля­ет собой дого­вор, заклю­ча­е­мый на земель­ный уча­сток меж­ду арен­да­то­ром и тре­тьей сто­ро­ной, кото­рая и будет в даль­ней­шем исполь­зо­вать пред­мет дого­во­ра и полу­чать от него доход. Дан­ное согла­ше­ние заклю­ча­ет­ся на вре­мя, не пре­вы­ша­ю­щее срок дей­ствия дого­во­ра основ­ной арен­ды. При этом ответ­ствен­ны­ми сто­ро­на­ми будут арен­да­то­ры по обо­им дого­во­рам.

Уступ­ка пра­ва арен­ды земель­но­го участ­ка пред­по­ла­га­ет, что арен­да­тор пере­да­ет все свои пра­ва на дан­ные зем­ли тре­тье­му лицу, кото­рое впо­след­ствии ста­но­вит­ся основ­ным арен­до­по­лу­ча­те­лем. Наи­бо­лее рас­про­стра­не­на подоб­ная прак­ти­ка в слу­ча­ях покуп­ки зда­ния, рас­по­ла­га­ю­ще­го­ся на арен­ду­е­мой тер­ри­то­рии. Дан­ная опе­ра­ция воз­мож­на без уча­стия соб­ствен­ни­ка зем­ли: инфор­ма­ция об изме­не­нии ответ­ствен­но­го за арен­ду­е­мое иму­ще­ство лица дово­дит­ся до зем­ле­вла­дель­ца посред­ством уве­дом­ле­ния.

Пере­уступ­ка прав арен­ды земель­но­го участ­ка име­ет несколь­ко осо­бен­но­стей:

  • Нель­зя пере­усту­пить пра­ва на уча­сток, по дого­во­ру арен­ды кото­ро­го дан­ная опе­ра­ция не ого­во­ре­на сто­ро­на­ми;
  • Нель­зя пере­усту­пить пра­ва на уча­сток под жилищ­ное стро­и­тель­ство, если по оформ­лен­но­му ранее дого­во­ру арен­ды он чис­лит­ся в каче­стве сель­ско­хо­зяй­ствен­ных земель. Пред­ва­ри­тель­но тре­бу­ет­ся про­ве­сти про­це­ду­ру изме­не­ния целе­во­го назна­че­ния арен­ду­е­мых земель.

Оформление договора и необходимые документы

Отно­ше­ния меж­ду соб­ствен­ни­ком зем­ли, пер­вым и вто­рым арен­да­то­ра­ми долж­ны быть оформ­ле­ны в соот­вет­ствии с тре­бо­ва­ни­я­ми зако­но­да­тель­ства и учте­ны путем госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции сдел­ки арен­ды, в слу­ча­ях пере­хо­да прав арен­ды земель­но­го участ­ка на срок более года.

Нюанс, кото­рый мож­но выде­лить при оформ­ле­нии пере­уступ­ки дого­во­ра арен­ды земель­но­го участ­ка — спо­соб рас­че­та меж­ду пер­вым и вто­рым арен­да­то­ра­ми. Дан­ный про­цесс может про­ис­хо­дить несколь­ки­ми спо­со­ба­ми, основ­ное раз­ли­чие кото­рых лежит в даль­ней­шем нало­го­об­ло­же­нии:

  • Новый арен­да­тор выпла­чи­ва­ет сум­му задол­жен­но­сти про­шло­го арен­да­то­ра непо­сред­ствен­но соб­ствен­ни­ку участ­ка. Долг учи­ты­ва­ет­ся в рас­хо­дах арен­да­то­ра и не учи­ты­ва­ет­ся при рас­че­те нало­го­об­ла­га­е­мой при­бы­ли;
  • Новый арен­да­тор уве­ли­чи­ва­ет сто­и­мость дого­во­ра пере­уступ­ки прав на сум­му задол­жен­но­сти, упла­чи­ва­ет ее преж­не­му арен­да­то­ру и в пол­ном раз­ме­ре учи­ты­ва­ет ее в рас­хо­дах.

Для оформ­ле­ния пере­уступ­ки прав арен­ды земель­но­го участ­ка нуж­но собрать пакет сле­ду­ю­щих доку­мен­тов:

  • Заяв­ле­ние на пере­уступ­ку прав;
  • Заве­рен­ная копия ранее заклю­чен­но­го дого­во­ра арен­ды участ­ка;
  • Под­лин­ник кадаст­ро­во­го пла­на сда­ва­е­мо­го в арен­ду участ­ка и его копия;
  • Копия кви­тан­ции об опла­те пошли­ны с предъ­яв­ле­ни­ем под­лин­ни­ка;
  • Под­лин­ник окон­ча­тель­но­го дого­во­ра пере­уступ­ки пра­ва арен­ды земель­но­го участ­ка в двух и более экзем­пля­рах.

Кро­ме уже пере­чис­лен­ных тре­бу­ют­ся лич­ные доку­мен­ты сто­рон дого­во­ра:

  • Для физи­че­ских лиц — пас­порт и согла­сие супру­гов на совер­ше­ние дан­ной сдел­ки, заве­рен­ное у нота­ри­уса. Если какая-то из сто­рон в бра­ке не состо­ит, ей необ­хо­ди­мо предо­ста­вить соот­вет­ству­ю­щее заяв­ле­ние об отсут­ствии брач­ных отно­ше­ний, так­же заве­рен­ное нота­ри­усом;
  • Для юри­ди­че­ских лиц — копии учре­ди­тель­ных и еги­стра­ци­он­ных доку­мен­тов, сви­де­тель­ство ИНН (как копию, так и ори­ги­нал), выпис­ку из ЕГРЮЛ об отсут­ствии в учре­ди­тель­ных доку­мен­тах изме­не­ний. Так­же необ­хо­ди­мы доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие лич­ность под­пи­сы­ва­ю­ще­го согла­ше­ния лица и под­лин­ни­ки выдан­ных пред­при­я­ти­я­ми дове­рен­но­стей на пред­ста­ви­тель­ство их инте­ре­сов при под­пи­са­нии дого­во­ра.

Регистрация перехода права аренды

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция пере­хо­да пра­ва арен­ды от одно­го арен­до­по­лу­ча­те­ля к дру­го­му вле­чет за собой вступ­ле­ние заклю­чен­но­го меж­ду эти­ми лица­ми дого­во­ра. Она необ­хо­ди­ма в слу­ча­ях, если согла­ше­ние заклю­ча­ет­ся на срок свы­ше 1 года.

Реги­стра­ция пере­хо­да пра­ва арен­ды, как понят­но из при­ве­ден­но­го выше переч­ня доку­мен­тов, про­из­во­дит­ся толь­ко при упла­те госу­дар­ствен­ной пошли­ны, опре­де­ля­е­мой гла­вой 25.3 Нало­го­во­го кодек­са РФ. Сей­час госу­дар­ствен­ная пошли­на за реги­стра­цию пере­хо­да пра­ва арен­ды для физи­че­ских лиц состав­ля­ет 2000 руб­лей, а для юри­ди­че­ских лиц — 22 000 руб­лей. Сам про­цесс реги­стра­ции регу­ли­ру­ет­ся зако­ном «О госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на недви­жи­мое иму­ще­ство и сде­лок с ним».

Реги­стра­ция про­це­ду­ры пере­хо­да пра­ва арен­ды земель­но­го участ­ка под­твер­жда­ет­ся выда­чей соот­вет­ству­ю­ще­го сви­де­тель­ства.

Изло­жен­ную выше инфор­ма­цию мож­но тезис­но пред­ста­вить в сле­ду­ю­щем виде:

  • Дого­вор на арен­ду зем­ли могут заклю­чать и физи­че­ские, и юри­ди­че­ские лица;
  • Пра­во арен­ды земель­но­го участ­ка пере­да­ет­ся либо путем пере­уступ­ки дан­но­го пра­ва, либо при помо­щи заклю­че­ния дого­во­ра суб­арен­ды;
  • Для оформ­ле­ния пере­уступ­ки пра­ва арен­ды согла­сие арен­до­да­те­ля не тре­бу­ет­ся, если в дого­во­ре нет запре­ща­ю­ще­го дан­ную про­це­ду­ру пунк­та, одна­ко сто­ро­ны дого­во­ра пере­уступ­ки прав обя­за­ны уве­до­мить соб­ствен­ни­ка участ­ка о смене ответ­ствен­но­го лица;
  • Состав доку­мен­тов, тре­бу­е­мых для оформ­ле­ния пере­хо­да пра­ва арен­ды, зави­сит от пра­во­во­го ста­ту­са сто­рон дого­во­ра;
  • Реги­стра­ция пере­хо­да прав сопро­вож­да­ет­ся упла­той госу­дар­ствен­ной пошли­ны.

Узнай­те, как офор­мить дом по дач­ной амни­стии.

Как при­ва­ти­зи­ро­вать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но, читай­те в нашем обзо­ре.

Где и как сде­лать дар­ствен­ную на квар­ти­ру: http://upravdomik.ru/owner/sale/kak-sdelat-darstvennuyu-na-kvartiru.html

Вни­ма­ние!

В свя­зи с послед­ни­ми изме­не­ни­я­ми в зако­но­да­тель­стве, юри­ди­че­ская инфор­ма­ция в дан­ной ста­тьей мог­ла уста­реть! Наш юрист может бес­плат­но Вас про­кон­суль­ти­ро­вать — напи­ши­те вопрос в фор­ме ниже:

0 0 vote
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest
0 Комментарий
Inline Feedbacks
View all comments
Adblock
detector