Аренда земельного участка стала неотъемлемой частью современного рыночного общества, для граждан и юридических лиц доступно несколько возможностей для аренды земли.
В зависимости от такого в чьей собственности находится предмет аренды, выделяют аренду земельного участка находящегося в муниципальной собственности т.е. государства и земли, находящиеся в собственности физических и юридических лиц.
В данной статье мы рассмотрим все популярные аспекты и проблемы возникающие при заключении договора аренды земли между физическими или юридическими лицами.
Вам будет интересно: Как получить землю в аренду у администрации и заключить договор
При заключении договора аренды в соответствии с Гражданским кодексом у сторон: арендодателя и арендатора возникают как права, так и обязанности. При нарушении которых стороны могут требовать возмещение материального вреда в судебном порядке.
Права арендодателя:
- Право сдавать в аренду земельный участок в независимости кто выступает в качестве арендатора – физическое или юридическое лицо.
- Право требовать выплаты арендной платы, в том числе и досрочного внесения в случае нарушения сроков уплаты арендатором.
- Имеет право потребовать досрочного расторжения договора, а также возмещения материального вреда в случае если арендатор использует земельный участок не по оговоренным условиям.
- Имеет право требовать возврата земельного участка в том состоянии в котором он его передавал, с учетом износа.
Обязанности арендодателя:
- Арендодатель обязан предоставить земельный участок в соответствии с оговоренными условиями в договоре. Если земельный участок был передан в аренду для ведения сельскохозяйственных работ или строительства объектов, но фактически арендатор не может приступить к выполнению работ из – за наличия посторонних сооружений непредусмотренных договором. Арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
- Предупредить арендатора о наличия обременения.
Права арендатора:
- Имеет право требовать возмещения ущерба и расторжения договора в случае нарушения условий договора аренды.
- Имеет право передавать участок в субаренду на основании с Гражданским Кодексом.
- Имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, при надлежащем соблюдении своих обязанностей.
Обязанности арендатора:
- Своевременно вносить арендную плату в установленный срок.
- Использовать земельный участок по назначению и на условиях заключенного договора.
- Обязан поддерживать участок в надлежащем виде.
- Возвратить предмет договора в надлежащем виде, с учетом естественного износа.
В случае нарушения прав и обязанностей и несоблюдения условий договора аренды, стороны могут требовать досрочного расторжения договора и возмещения ущерба в судебном порядке.
Согласно ст.609 Гражданского кодекса, договор аренды земельного участка оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.
Договор аренды земельного участка должен содержать, следующую информацию:
- дату и место составление;
- наименование сторон – ФИО, название организации, юридического лица;
- предмет договора – описание земельного участка, площадь, адрес расположения, кадастровый номер, цели и назначения, подтверждение права собственности.
- размер арендной платы, и срок внесения.
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- условия рассмотрения споров;
- порядок расторжения договора
- иные условия;
- подписи сторон.
Образец договора можно скачать по ссылке
По общим правилам такой срок должен быть указан в самом договоре. Но что делать если срок не указан? В таких случаях согласно ст. 610 ГК РФ срок считается неопределенным.
Неопределенный срок аренды – влечет за собой право отказаться от договора в любое время, предупредив заранее другую сторону за три месяца.
Внимание! В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Согласно ст. 614 ГК РФ – арендатор обязан своевременно вносить установленную договором арендную плату. В случае пропусков и не внесения платы, собственник земли вправе расторгнуть договор аренды и потребовать возмещения материального ущерба в судебном порядке.
Сумма арендной платы устанавливается по договоренности сторон и прописывается в договоре, по соглашению сторон сумма может меняться в установленном порядке но не чаще чем один раз в год.
Договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. На 2017 год данную услугу можно получить несколькими удобными способами обратившись с заявлением и приложив необходимый перечень документов (который будет ниже).
Услуга предоставляется физическим и юридическим лицам:
- Лично при обращении в Росреестр.
- Через законного представителя.
- Путем отправки заявления и пакета документов почтой.
- Через МФЦ.
Государственная регистрация договора производится в течении 7 рабочих дней после принятия заявления.
Заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя), к ним относятся:
- Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации;
- Временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме № 2П;
- Удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
- Общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);
- Паспорт моряка;
- Удостоверение беженца;
- Свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем;
- Свидетельство о рождении (до 14 лет включительно);
- Действительный документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина или лица без гражданства.
Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя — физического лица действовать от его имени, если от имени заявителя — физического лица действует его представитель, к ним относятся:
- нотариально удостоверенная доверенность, если иное не установлено законодательством Российской Федерации;
- свидетельства, выданные органами записи актов гражданского состояния: свидетельство о рождении несовершеннолетнего, свидетельство об усыновлении (в случае подачи заявления от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет); соответствующие документы, выданные органом опеки и попечительства (в случае подачи заявления опекуном от имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет или недееспособного гражданина).
В соответствии с п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса РФ к нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются:
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;
- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
Нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающие полномочия представителя заявителя — юридического лица действовать от его имени, если от имени заявителя — юридического лица действует его представитель.
Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора, соглашения, сделки (если договор, соглашение, сделка подписаны представителем физического лица, в том числе физического лица — участника долевого строительства).
Документ, подтверждающий полномочия на подписание договора, соглашения, сделки лица, не являющегося руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (если договор, соглашение, сделка подписаны представителем юридического лица, в том числе застройщика и (или) участника долевого строительства — юридического лица).
Учредительные документы юридического лица либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица копии этих учредительных документов.
Выписка из единого государственного реестра юридических лиц (сведения, содержащиеся в ней), получаемая регистрирующим органом в порядке межведомственного взаимодействия, если стороной сделки является юридическое лицо.
Документ об уплате государственной пошлины
Договор аренды со всеми приложениями.
Кадастровый паспорт земельного участка.
Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами).
Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанными судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом.
Нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, отчуждение объекта недвижимого имущества, распоряжение общим имуществом супругов.
Документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости (в том числе создаваемый) не находится (не поступает) в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов).
Письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении (оперативном управлении) унитарного предприятия.
Решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.
Стоимость и размер госпошлины установлен Налоговым кодексом РФ, ее размер составляет для:
- физических лиц – 2 000 рублей;
- юридических лиц – 22 000 рублей.
При отсутствии оплаты госпошлины и предоставления квитанции, соответствующее заявление и пакет документов не будет принят для проведения регистрационных действий.
Согласно Гражданскому кодексу РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно:
- на основании причин, указанных в самом договоре аренды;
- в судебном порядке по требованию арендодателя и арендатора;
- по соглашению сторон.
Рассмотрим более подробно порядок расторжения договора и приведём примеры судебной практики.
Поскольку в ГК РФ нет отдельных статей, регулирующих порядок аренды земли, применяются общие принципы регулирования договора аренды.
По общим правилам Гражданского кодекса в данном случае применяется ст. 619, в которой указаны все причины, по которым арендодатель может обратиться в суд.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями – в нашем случае к таким нарушениям могут относится: использование земельных участков не по назначению. Например, если в договоре указано использование земли для сельскохозяйственных целей, но арендатор вместо этого строит здание или сооружение.
2) существенно ухудшает имущество (земельный участок) – в данном случае арендатор может использовать запрещенные договором пестициды и инсектициды, выращивать сельскохозяйственные культуры и растения, не предназначенные для данного типа почвы, размещать бытовой мусор и промышленные отходы, загрязняющие почву.
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Основания для досрочного расторжения договора в соответствии пунктом 2 стать 450 ГК РФ, к таким основаниям относиться прежде всего – существенное нарушение договора аренды одной из сторон.
Разберемся что может быть существенным нарушением договора аренды земельного участка, здесь прежде всего нужно исходить из назначения и цели заключения такого договора. Соответственно для арендатора это может быть:
- невозможность использовать земельный участок в связи с наличием обременения;
- чинение препятствий в пользовании земельным участком.
Для арендодателя:
- неиспользование земли для целей, предусмотренных договором, например, арендатор вместо того чтобы использовать участок для с/х нужд забросил его;
- при отказе арендатором проводить обязательные работы по минимизации ухудшения качества почвы, если это предусмотрено договором.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества – чинит препятствия для использования.
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора – на земельном участке расположены здания или сооружения, почва не предназначена для постройки зданий или сооружений, не предназначена для сельскохозяйственных работ.
3) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Как следует из норм ЗК РФ и правовой позиции Пленума ВАС РФ и Президиума ВАС РФ досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно в судебном порядке при наличии существенных нарушений договора арендатором.
Причем процедура расторжения договора аренды земельного участка складывается из следующего:
- направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями);
- предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);
- требования о расторжении договора в суде — после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, названный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.
Обязателен факт получения письменного уведомления – в этих целях необходимо:
- вручить лично под расписку в вашей копии;
- направить почтой с уведомлением, или заказным письмом.
Удостоверившись что, сторона получила ваше предложение и не устранило нарушение, вы можете приступить у следующему пункту.
