Особенности капитального ремонта таковы (особенно комплексного или капитально-восстановительного), что жилые помещения должны быть освобождены от проживающих в них лиц. Это диктуется как требованиями их личной безопасности, так и нормальным ведением строительных и иных работ.
В результате капитального ремонта дома зачастую теряется часть жилой площади вследствие переоборудования коммунальных квартир в отдельные, расширения мест общего пользования, и т. д. и т. п. И далеко не все граждане, проживавшие в доме до ремонта, смогут в него вернуться по той причине, что занимаемые ими помещения не сохранятся.
Вопросы, связанные с капитальным ремонтом дома, главным образом в части обеспечения жильем проживающих в доме лиц, урегулированы в ст. 82 и 83 ЖК. Разъяснения, касающиеся применения этих норм, даны в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 и п. 26 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2.
Жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При отказе нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке. Взамен предоставления жилого помещения на время ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение в постоянное пользование.
При разрешении возникающих в этой связи споров суд должен установить, действительно ли дом требует такого ремонта, при котором выселение нанимателя необходимо, располагает ли собственник реальными возможностями приступить к ремонту и не затеял ли он ремонт «для отвода глаз», чтобы избавиться от нанимателя. В решении суда о выселении суду с учетом характера ремонта следует указать срок, на который наниматель и члены его семьи подлежат выселению.
Территориальное жилищное управление обратилось в суд с иском к В., Л. и членам их семей о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре г. Москвы с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города.
Суд иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления с направлением дела на новое рассмотрение, указав следующее.
Удовлетворяя иск о выселении ответчиков, суд первой инстанции сослался на п. 1 ст. 91 ЖК РСФСР, поскольку, по мнению суда, дом, в котором находится жилое помещение, подлежал сносу. Однако этот вывод суда материалами дела не подтвержден.
Правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Московского городского Совета народных депутатов, решение о сносе дома не принимало. Имеющиеся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса данного дома, а также распоряжение префекта административного округа о сносе спорного дома, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос жилых домов и выселение граждан.
Нельзя также признать обоснованным вывод надзорной инстанции о том, что перечисленные в ст. 8 ЖК РСФСР органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуре административного округа), так как правопреемником исполнительной власти г. Москвы после ликвидации исполкома Московского городского Совета народных депутатов стало правительство Москвы, а не префектура административного округа.
Доказательств в подтверждение решения вопроса о сносе дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд в деле нет. Более того, постановлением правительства Москвы дом подлежал реконструкции, а не сносу. Как видно из дела, ответчики были согласны на предоставление на период капитального ремонта дома пригодного к проживанию жилья в маневренном фонде без расторжения договора найма жилого помещения.
Поскольку законных оснований для выселения ответчиков с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения не имелось, вывод суда нельзя признать правильным.
Или другой пример. Жилищное управление «Таганское» обратилось в суд с иском к Д. и М. о выселении со всеми совместно проживающими лицами из жилого помещения размером 34, 81 кв. м (три комнаты четырехкомнатной квартиры) и вселении в отдельную трехкомнатную квартиру жилой площадью 44,9 кв. м. Истец сослался на то, что в связи с капитальным ремонтом и перепланировкой дома, где проживают ответчики, им была предложена квартира для постоянного пользования, но они отказались от нее.
Ответчики иск не признали. Решением районного суда иск был удовлетворен.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение.
Протест был удовлетворен по следующим основаниям.
Суд пришел к выводу о том, что иск основан на законе и подлежит удовлетворению, так как дом, где проживают ответчики, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и отселением жильцов, а предоставленная им квартира находится в новом доме со всеми удобствами и отвечает требованиям ст. 38, 40 ЖК РСФСР.
С данным выводом суда согласиться нельзя. Согласно ст. 82 ЖК РСФСР, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор найма на ремонтируемое помещение. Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.
Из материалов дела видно, что дом, где проживают ответчики, подлежит капитальному ремонту, который не может быть произведен без отселения жильцов. Ответчикам на время капитального ремонта другая жилая площадь не предлагалась, согласия же на получение ими на постоянное пользование квартиры, в которую истец просил переселить ответчиков, они не давали. Как разъяснено в п. 2 «б» постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума от 29 августа 1989 г. в редакции постановления Пленума от 21 декабря 1993 г.), суду не подведомственны споры о предоставлении нанимателю в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен того, которым он обеспечивается на время капитального ремонта, поскольку в указанных случаях жилое помещение может предоставляться в постоянное пользование лишь при согласии наймодателя, нанимателя и членов его семьи (ч. 5 ст. 82 ЖК РСФСР), и каждый из них не может принуждаться к этому.
В силу ст. 83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.
Если в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта должно быть предоставлено нанимателю и членам его семьи по его требованию.
Доказательств того, сохранится ли жилое помещение, занимаемое ответчиками, увеличится либо уменьшится в результате капитального ремонта, в материалах дела не имеется. Судом не выяснялись данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и применения надлежащего закона.
При таких данных вынесенные по делу постановления подлежат отмене, а дело — направлению в суд для нового рассмотрения.